Organismes sans but lucratif agréés par le préfet de région

Organismes sans but lucratif agréés par le préfet de région

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Créés par la loi Alur de 2014, les OFS sont en premier lieu des organismes sans but lucratif : il s’agit donc de personnes morales de droit public ou de droit privé, constituées généralement sous forme de fondation, fonds de dotation, société HLM, coopérative HLM, association ou bien encore d’un GIE ou un GIP. Les formes juridiques rencontrées sont assez variées et dépendent en grande partie des fondateurs.
Les OFS peuvent être soit créés spécialement, soit des organismes existants ou des organismes de logements sociaux (OLS)705.
La qualité d’OFS résulte d’un agrément délivré par le préfet de région dans les conditions fixées par le Code de la construction et de l’habitation706. Le mouvement des coopératives HLM a été très dynamique pour créer les premiers OFS (plus de quinze des vingt premiers OFS relevaient de la Fédération des Coop’HLM). Il a été suivi des OFS dépendant d’importantes collectivités locales (Paris, Métropoles de Lyon, Rennes, Lille, Bordeaux, etc.). La possibilité pour les OLS de se faire agréer OFS a très fortement accéléré le nombre de demandes d’agréments, de plus d’une centaine à ce jour707.
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Les OFS agréés au 2/12/2022
Source : www.foncier-solidaire.fr/wp-content/uploads/2023/02/OFS_12122-724x1024.jpg
Cet agrément a pour objectif principal de valider ce qui doit caractériser un OFS : être en mesure de garantir la pérennité des BRS.
La partie réglementaire du code détaille les modalités de l’agrément qui est donné région par région, sans limitation de durée.

Conséquences comptables de l’absence de but lucratif

L’une des principales conséquences de la nature particulière des OFS est qu’ils sont encadrés par une réglementation comptable stricte (I) qui donne lieu à des contrôles et des sanctions (II).

Obligations comptables

L’article R. 329-3, 3° du Code de la construction et de l’habitation dispose que la gestion d’un OFS doit être conforme aux principes suivants :
« a) Les bénéfices réalisés sont entièrement affectés au maintien ou au développement de l’activité de l’organisme ;
b) Les réserves financières obligatoires constituées au titre de l’activité liée au bail réel solidaire sont consacrées exclusivement à l’activité de gestion des baux réels solidaires signés par l’organisme ou au développement de cette activité. Les recettes générées par cette activité y sont entièrement affectées, y compris les produits de cessions.
c) Dans le cas où l’organisme de foncier solidaire exerce une autre activité, sa comptabilité interne permet de distinguer le résultat relevant de l’activité d’organisme de foncier solidaire et celui des autres activités qu’il exerce ».
Cette obligation d’affectation comptable concerne non seulement chaque OFS individuellement, mais également l’activité des OFS prise globalement dans la mesure où « en cas de dissolution de l’organisme foncier solidaire, l’ensemble des droits et obligations de l’organisme, notamment les baux réels solidaires signés par lui et les biens immobiliers objets de tels baux, ainsi que les réserves affectées mentionnées à l’article R. 329-4, sont dévolus à un autre organisme foncier solidaire »708.
L’Autorité des normes comptables a publié le 11 octobre 2022 le règlement no 2022-05 du 7 octobre 2022 modifiant le règlement ANC no 2015-04 du 4 juin 2015 relatif aux comptes annuels des organismes de logement social, homologué par arrêté du 13 décembre 2022 publié au Journal officiel du 18 décembre 2022, dont il ressort qu’il y a lieu d’immobiliser la valeur foncière et de stocker la valeur bâtie. Les redevances foncières sont des flux locatifs. Les prix d’accession à la propriété des logements résultant des droits réels conférés sont des prix de cession d’actifs.
Le règlement de l’Autorité des normes comptables du 7 octobre 2022 peut être consulté ici, dans sa version commentée :
www.anc.gouv.fr/files/live/sites/anc/files/contributed/ANC/1_Normes_fran%c3%a7aises/Reglements/2022/R2022_05/R2022_05_version-commentee.pdf

Contrôle et sanctions

– Contrôle du préfet. – Le préfet qui a donné l’agrément exerce également un contrôle annuel ou à tout moment709. Le contrôle annuel est effectué sur la base d’un rapport d’activité que chaque OFS doit établir et adresser au préfet de région qui a donné l’agrément dans les six mois de la clôture de chaque exercice, ainsi qu’aux préfets des départements dans lesquels il exerce son activité.
Toute modification des statuts doit également être notifiée sans délai au préfet qui a donné l’agrément710.
– Suspension ou retrait d’agrément. – En cas de manquement à ses obligations ou aux conditions de délivrance de l’agrément, le préfet de région peut suspendre ou retirer l’agrément711. L’article R. 329-16 du Code de la construction et de l’habitation liste les manquements graves, dont fait notamment partie : « 5° Le fait pour l’organisme de foncier solidaire de conclure un bail réel solidaire avec des preneurs ne respectant pas les conditions de ressources, de loyers ou de cession de prix prévues aux articles L. 255-2 et L. 255-4 ou de donner son agrément à la cession de ces droits sans respecter les conditions prévues aux articles L. 255-10 et suivants ».
L’arrêté prononçant une suspension doit préciser la durée de celle-ci, pendant laquelle l’OFS ne peut conclure de nouveau BRS.
En cas de retrait de l’agrément, l’organisme de foncier solidaire dispose d’un délai d’un an pour procéder à la cession de ses actifs affectés à un bail réel solidaire à un autre organisme de foncier solidaire712.