L’expropriation en faveur du logement

Le recours à l’expropriation présente de nombreux avantages pour les collectivités territoriales car il s’agit d’un moyen d’acquisition forcée du foncier et qu’il permet d’éteindre tous les droits réels et personnels existants sur les immeubles expropriés.

Pour que l’expropriation soit régulière, il faut que le recours à cette procédure soit justifié. En effet, l’expropriation ne peut être mise en œuvre que pour « cause d’utilité publique », c’est-à-dire en vue d’un but d’intérêt général.

Par principe, ce but d’intérêt général est mis en balance, depuis l’intervention de l’arrêt du Conseil d’État Ville Nouvelle Est du 28 mai 1971⁰⁸⁸, avec un ensemble d’éléments extérieurs : degré d’atteinte à la propriété privée, coûts financiers, inconvénients d’ordre social, atteinte à d’autres intérêts publics. Dès lors, une opération ne peut légalement être déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. C’est ainsi qu’a pu être déclaré d’utilité publique l’expropriation d’un terrain appartenant à une personne privée « en vue de la réalisation d’un parc de stationnement pour voitures et de logements dans un secteur où la circulation automobile est intense, et la capacité en logements insuffisante, [car les inconvénients] ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt public qui s’attache à la réalisation du projet »⁰⁸⁹.

Plusieurs dispositifs dérogatoires prévoient une procédure d’expropriation simplifiée qui tend à favoriser la production du logement ou sa préservation, dans laquelle l’utilité publique est déjà prévue dans la loi⁰⁹⁰.

C’est notamment le cas des procédures d’expropriation engagées sur le fondement de la loi du 10 juillet 1970 dite « Vivien », tendant uniquement à la résorption de l’habitat insalubre sans autre projet, aujourd’hui codifiée dans le Code de l’expropriation⁰⁹¹. Cette procédure permet à une collectivité publique de solliciter du préfet l’édiction d’un arrêté de déclaration d’utilité publique, dont la particularité réside dans le fait que celui-ci n’a pas à être précédé d’une enquête publique préalable, et permet de déclarer cessibles les immeubles concernés et de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires. Lorsqu’il agit dans ce cadre, l’expropriant est tenu d’assurer le relogement des occupants. La procédure se poursuit ensuite comme en matière d’expropriation, étant ici précisé que la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu. Par cette procédure, l’article L. 511-1 du Code de l’expropriation pose que peuvent être expropriés « [les] immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter », ce qui suppose que l’insalubrité soit irrémédiable.

Les textes prévoient deux conditions alternatives du caractère irrémédiable de l’insalubrité⁰⁹² :

À titre exceptionnel, des immeubles qui n’ont pas fait l’objet d’un tel arrêté peuvent être expropriés par cette procédure, « lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres ou d’immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y seraient également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine ». C’est ainsi qu’ont pu être expropriés des logements frappés par un arrêté d’insalubrité irrémédiable afin de permettre la démolition et la construction neuve de dix logements sociaux⁰⁹⁴.

Une autre procédure qui peut être citée est le cas de l’état de carence du propriétaire d’un immeuble collectif à usage d’habitation qui ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé de ses occupants, prévu par les articles L. 615-6 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.