Les sociétés civiles immobilières d’attribution (SCIA)

– Statut dédié. – Les sociétés qui ont pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles (ici, de logements) en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance⁹⁶⁸, dites sociétés d’attribution, doivent respecter un ensemble de règles figurant aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

– Forme sociale. – Le législateur n’a pas créé une nouvelle forme de société, mais seulement un statut auquel peuvent adhérer les associés cohabitants d’une société qui peut revêtir n’importe quelle forme⁹⁶⁹. En pratique, les futurs associés choisissent le plus souvent la forme civile, pour sa souplesse d’organisation.

– Régime général. – Ce statut comporte des dispositions applicables à toutes les sociétés. Nous en relèverons trois sortes :

1. Sur l’organisation des attributions ⁹⁷⁰ : un état descriptif de division délimite les diverses parties de l’immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d’eux l’un des lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l’usage exclusif de chaque associé, et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit emporter l’application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, le règlement est établi en conformité de cette loi. Pour autant, tant que l’immeuble appartient seulement à la société, il n’existe pas de copropriété au sens de la loi⁹⁷¹.

Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L’état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés.

2. Sur le financement de l’opération : les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital⁹⁷². Il est possible de spécialiser les appels de fonds lorsque la société ne poursuit pas simultanément la construction de l’ensemble des logements répondant à son objet. Les statuts peuvent prévoir que les appels de fonds supplémentaires nécessaires pour la réalisation de chaque programme, y compris la participation à toutes dépenses d’intérêt commun, seront répartis entre les seuls associés ayant vocation aux logements construits dans le cadre de chacun de ces programmes⁹⁷³.

3. Sur la cession des titres sociaux : elle est encadrée par la loi. Le contrat doit comporter des mentions particulières, ayant trait, principalement, aux titres cédés, au prix, aux appels de fonds restant à satisfaire pour permettre à la société d’achever l’immeuble ou la fraction d’immeuble auquel les actions ou parts cédées donnent vocation à la date de la cession ; il doit en outre comprendre des annexes obligatoires⁹⁷⁴.

– Régime de la construction en secteur protégé. – Lorsque l’immeuble est à usage d’habitation ou mixte, une série de dispositions régissent de façon impérative la phase de construction⁹⁷⁵, dans un souci de protection des accédants au logement⁹⁷⁶. On relèvera par exemple l’obligation de recourir au contrat de promotion immobilière si la société ne préfère pas confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à son représentant légal ou statutaire⁹⁷⁷.

– Droit de jouissance de l’associé. – Le cohabitant associé bénéficie de la jouissance exclusive d’une fraction de l’immeuble social représentative de ses parts. Il tire son droit de jouissance du contrat de société et la question de sa nature a été tranchée en jurisprudence : il s’agit d’un droit personnel et non réel⁹⁷⁸, ayant un caractère mobilier⁹⁷⁹. Ce droit de jouissance s’exerce d’ailleurs dans les limites du cadre institué par le règlement de jouissance.

– Vocation au partage. – Les cohabitants associés ont tous vocation au partage, qui participe de l’esprit même d’une société d’attribution relevant de l’article L. 212-1 du Code de la construction et de l’habitation. La dissolution de la société peut ainsi, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l’assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix⁹⁸⁰. Un associé peut également exercer son droit de retrait, sauf si les statuts prévoient des attributions en jouissance, et ce retrait entraîne de plein droit l’annulation des titres sociaux correspondant aux locaux attribués en propriété ainsi que la réduction corrélative du capital social⁹⁸¹.

– Attribution en propriété. – La vocation première de la société est d’aboutir au partage des lots qui seront attribués en pleine propriété aux cohabitants associés, et de servir en quelque sorte d’intermédiaire à la propriété divise, que celle-ci relève du statut de la copropriété ou qu’elle soit exclusive de son application.

– Attribution en jouissance. – Quoique le contraire se soit parfois produit, les sociétés d’attribution n’ont pas été pensées pour durer, le temps de jouissance devant plutôt être réservé à la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente⁹⁸². L’attribution étant permise sans limitation spécifique, elle a servi nombre de montages dans lesquels la SCIA reste propriétaire de l’immeuble, et les cohabitants titulaires de droits de jouissance. Tant que les associés n’ont pas décidé du partage à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix, la société demeure la structure d’organisation de l’ensemble immobilier.

– Cadre privilégié de l’habitat participatif ? – Deux reproches sont généralement faits à l’égard de cette structure⁹⁸³ :

Malgré ces reproches, le mouvement Habitat Participatif France revendique que les SCIA « ont été et restent un cadre juridique privilégié pour beaucoup de groupes d’habitats participatifs ayant le souci de maintenir dans la durée un contrôle possible sur leur composition et souhaitant une souplesse de gouvernance pouvant s’adapter aux spécificités de leur projet et de leur charte »⁹⁸⁴. En créant les sociétés d’attribution et d’autopromotion, la loi Alur a consacré la possibilité de concevoir collectivement un projet d’’habitat participatif, mais les partenaires, comme les banques, ne semblent pas prêts à le suivre, du moins pour le moment. Un travail serait mené avec des professionnels du Droit, dont des notaires, pour proposer un cadre de SCIA dédié à l’habitat participatif. L’idée serait ainsi de travailler à une « normalisation » des SCIA en misant sur une forme qui a fait ses preuves, dans le but d’obtenir sa reconnaissance auprès de la Fédération des banques et donc de faciliter l’octroi de prêts facilité à l’ensemble des groupes d’habitants⁹⁸⁵.