Les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC)

Les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC)

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Coopérative. – Les sociétés coopératives de construction sont régies par la loi no 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération986.
La coopérative réunit plusieurs personnes en vue de satisfaire à leurs besoins économiques ou sociaux par leur effort commun et la mise en place des moyens nécessaires. Cette société exerce son activité dans toutes les branches de l’activité humaine et respecte les principes suivants : une adhésion volontaire et ouverte à tous, une gouvernance démocratique, la participation économique de ses membres, la formation desdits membres et la coopération avec les autres coopératives. Sauf dispositions spéciales à certaines catégories de coopératives, chaque membre coopérateur dénommé, selon le cas, « associé » ou « sociétaire », dispose d’une voix à l’assemblée générale987.
L’un des éléments essentiels de la coopération consiste en la réduction, au bénéfice des membres de la coopérative, du prix de revient et du prix de vente du produit fourni aux coopérateurs988. Pour atteindre cet objectif, la loi subordonne, pendant l’opération de construction, la démission d’un associé à une autorisation de l’assemblée générale989, et interdit la cession volontaire entre vifs à titre onéreux des droits sociaux990. Il s’agit de faire en sorte « d’éviter que les sociétés coopératives ne deviennent des instruments de commercialisation et que certains associés ne soient tentés de s’y introduire dans un but purement spéculatif »991.
– Statut dédié à la construction. – La construction prend toute sa place au sein des sociétés coopératives992, qui plus est pour un projet d’habitat participatif. Comme pour les sociétés d’attribution, le législateur n’a pas ajouté de nouvelle forme de société à celles existantes, mais créé un statut qui, une fois choisi, va s’imposer aux associés, ici les cohabitants, lorsque la société a pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux associés993. L’objet de ces sociétés comprend, en outre, et comme pour les sociétés d’attribution, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente994.
– Forme sociale. – Les sociétés coopératives de construction peuvent revêtir n’importe quelle forme, mais en pratique les futurs associés choisissent le plus souvent la forme civile, pour sa souplesse d’organisation, d’où l’appellation de société civile coopérative de construction (SCCC).
– Régime. – On relèvera plusieurs particularités :
  • 1. à la différence d’une société d’attribution, une société coopérative de construction n’a pas vocation à acquérir un immeuble déjà construit, mais peut vendre des lots ou les attribuer à ses associés995.
  • 2. La société doit établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété avant tout commencement des travaux de construction. Dans les sociétés coopératives ayant pour objet la vente des lots, le règlement entrera en vigueur dès l’achèvement des constructions. Dans celles procédant par voie d’attribution, ce sera à compter du premier retrait d’un coopérateur. Jusqu’à la naissance de la copropriété, le règlement de copropriété fait office de « règlement de jouissance » ou « règlement d’occupation ». La loi renvoie pour le reste aux dispositions relatives aux sociétés d’attribution996.
  • 3. Avant le commencement des travaux, l’assemblée générale doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global seront répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux997.
  • 4. Les sociétés coopératives de construction qui procèdent par voie d’attribution collectent les sommes nécessaires à la réalisation de leur objet social au moyen d’appels de fonds auprès de leurs membres, à la manière des sociétés d’attribution ordinaires998.
– Capital et personnel variables. – Les sociétés coopératives de construction sont à capital et à personnels variables999. Elles sont soumises aux dispositions du Code de commerce sur la variabilité du capital, applicables à toutes les sociétés, sauf les sociétés anonymes1000. Le capital est ainsi susceptible d’augmentation par des versements successifs des associés ou l’admission d’associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués1001. Ce qui permet le retrait aisé d’un associé alors même que les cessions de droits sociaux sont prohibées pendant toute la durée de la construction1002.
– Possibilité de faire entrer des associés non-coopérateurs. – La SCCC construit pour attribuer ou vendre des lots « destinés à être attribués ou vendus aux associés » et donc, par principe, aux associés seulement1003. Pour autant, une coopérative est autorisée à faire entrer des associés non-coopérateurs, par exemple un opérateur immobilier, qui va porter la maîtrise d’ouvrage au nom de la SCCC, seule ou en partenariat avec les habitants.
La loi de 1947 sur le statut de la coopération, fixe certaines limites, dont celles-ci :
  • les coopératives ne peuvent prévoir dans leurs statuts d’admettre des tiers non sociétaires à bénéficier de leurs activités que dans la limite de 20 % de leur chiffre d’affaires, et selon des conditions fixées par décret1004 ;
  • les coopératives peuvent admettre comme associés non coopérateurs, dans les conditions et limites fixées par leurs statuts, des personnes physiques, notamment leurs salariés, ou morales qui n’ont pas vocation à recourir à leurs services ou dont elles n’utilisent pas le travail mais qui entendent contribuer notamment par l’apport de capitaux à la réalisation des objectifs de la coopérative. Les associés non coopérateurs ne peuvent détenir ensemble plus de 49 % du total des droits de vote, sans que les droits des associés qui ne sont pas des sociétés coopératives puissent excéder la limite de 35 %1005.
En tout état de cause, si le coût de la construction se révèle moins important que prévu, il y a lieu à restitution de l’économie dégagée aux seuls associés ou sociétaires coopérateurs. Ni le gérant non associé, ni le promoteur (dans le cas où un contrat de promotion immobilière a été conclu), ne peuvent y avoir droit. Il a été souligné que pour cette raison certaines coopératives HLM préfèrent aujourd’hui se tourner vers les ventes en l’état futur d’achèvement « classiques », qui leur garantissent une marge1006 et rassurent leurs financeurs.
– Protection des coopérateurs. – Dans le but de protéger les coopérateurs exposés au risque de la construction, la loi oblige la société à :
  • limiter son objet à l’édification d’immeubles compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un ensemble immobilier1007 ;
  • entreprendre chaque tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis1008 ;
  • conclure des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, si la société a choisi de vendre ses lots et non de les attribuer, et si elle n’a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction1009 ;
  • recourir au contrat de promotion immobilière régi par les dispositions des articles L. 221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’elle confie le programme à un tiers1010, Mais l’habitat participatif pourra également être réalisé en autopromotion, si les habitants préfèrent gérer eux-mêmes la phase de construction (et sont capables de le faire…) ;
  • obtenir une double garantie1011 :
– Vocation à devenir propriétaire mais pas d’attribution en jouissance. – Chaque associé a vocation à devenir propriétaire de son logement, que ce soit sous forme de vente, d’attribution, voire de location-accession. Cette structure ne permet toutefois pas les attributions de lots en jouissance elle est donc impropre à pérenniser un habitat participatif sous forme de propriété collective1012. Cette vocation à la propriété ne paraît toutefois pas interdire au coopérateur de bénéficier de la jouissance de son lot entre l’achèvement et le transfert de propriété de ce lot1013. Certains auteurs considèrent dans ce cas que l’occupation ne peut résulter que d’un bail consenti par la société à l’associé coopérateur1014.
La forme coopérative n’évite pas non plus à l’esprit spéculatif de se manifester, une fois le logement réalisé (a priori à bon compte) et attribué, sa vente devenant alors libre indépendamment des clauses d’agrément ou de préférence pouvant exister dans les statuts de la société dont, une fois retiré, le vendeur ne fait plus partie1015. Ce sont là les deux inconvénients majeurs de la société coopérative de construction.