Les risques de l'habitat participatif et les moyens de les prévenir

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Un système économique, mais dangereux. – L'un des avantages principaux de l'habitat participatif dans son ensemble réside dans une diminution certaine des coûts liés à la réalisation du projet de logements (montage de l'opération, maîtrise d'ouvrage, assistances technique et juridique, etc.). Le revers de la médaille est une exposition plus importante des habitants aux risques liés à la maîtrise d'ouvrage. En effet, ce sont eux qui assurent la mission sans forcément posséder les connaissances techniques ou financières propres à en assurer la bonne fin. Toutefois, une garantie imposée par la loi peut pallier le risque financier, et le risque technique peut être contourné par l'assistance d'experts ou professionnels dans la mise en œuvre de l'habitat participatif.

Parer le risque financier : la garantie financière d'achèvement et de souscription

– Des garanties palliatives. – Pour prévenir les principales difficultés, et quel que soit le type de société choisi, la loi impose deux garanties d'ordre public :

en premier lieu, les constructions ne peuvent être entamées qu'à partir du moment où au moins 20 % des logements ont été souscrits ;
en second lieu, une garantie financière d'achèvement et de souscription du reliquat des lots doit être fournie aux associés avant tout démarrage des travaux ; celle-ci consiste en une ouverture de crédit bancaire garantissant l'éventuelle défaillance d'une entreprise ou de l'un des associés de la société d'habitat participatif.

– Un obstacle économique. – Le coût de cette dernière garantie, pourtant essentielle, peut s'avérer élevé, privant alors la technique de son avantage économique. C'est pourquoi la loi apporte au cadre qu'elle fixe une double dérogation en écartant l'obligation, pour la société, de fournir à ses membres cette garantie financière :

soit lorsque la société acquiert les logements projetés dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (puisqu'elle bénéficie alors des garanties liées au secteur protégé) ;
soit encore lorsque la société conclut avec un professionnel un contrat de promotion immobilière (puisque le promoteur est lui-même tenu à une garantie propre à ce type de contrat par l'article L. 222-3 du Code de la construction et de l'habitation).

Point d'attention : habitat participatif, une garantie financière limitée

La garantie financière accordée à une société d'habitat participatif n'est pas aussi protectrice que celle du secteur protégé des Vefa. En effet, elle peut prendre la forme d'un cautionnement, et surtout elle peut être limitée en fonction des risques encourus ⁸²⁴. Elle s'oppose sur ce point à la garantie d'achèvement des Vefa dans laquelle doit figurer un engagement d'achever les travaux, sans exclusion ni limitation de montant. Notamment, en cas de travaux supplémentaires rendus nécessaires en cours de chantier, le garant ne sera pas tenu de les financer. On rappellera donc une nouvelle fois la nécessité de s'entourer de nombreuses compétences.

Habitat participatif, une garantie financière encadrée

La fourniture de la garantie exigée des sociétés d'habitat participatif fait l'objet d'une procédure soigneusement balisée par le Code de la construction et de l'habitation.

En amont de la construction, a lieu une délibération de l'assemblée générale des associés⁸²⁵ portant sur les éléments suivants :

le dossier de demande de permis de construire ;
les plans des bâtiments ;
les devis de travaux (conditions générales et particulières) ;
les modalités de remboursement des prêts ;
la garantie financière ;
le montant des versements à effectuer par les associés.

L'arrêté du 26 mars 2018 précise la composition minimale des pièces à fournir au garant afin de solliciter la garantie prévue à l'article R. 200-8 du Code de la construction et de l'habitation. Ainsi, devront être remis au garant :

les documents liés à la structure (statut) ;
la gouvernance de la société ;
la liste des professionnels avec leurs justificatifs d'assurance construction, d'immatriculation et les lettres d'engagement ;
les justificatifs concernant le montage financier de l'opération ;
le permis de construire.

La fourniture de ces pièces doit guider le garant dans son appréciation de la capacité de la société à construire et assurer la viabilité de son projet. Les dispositions précitées de l'arrêté sont entrées en vigueur le 20 avril 2018.

Parer le risque technique : la professionnalisation

– Professionnalisation de l'habitat participatif. – Compte tenu de ces observations, et à la lumière des opérations déjà réalisées par ces nouvelles sociétés d'habitat participatif, il semble que l'avenir de la formule soit conditionné à la professionnalisation de ce type d'opérations, soit auprès d'un promoteur du secteur privé, soit plus encore auprès d'un organisme de logement social.

Mais vivre ensemble ne suppose pas nécessairement d'élaborer un projet, forcément de longue haleine, recouvrant la construction et l'utilisation de logements. Il peut s'agir, bien plus simplement, de se loger en profitant des bienfaits de la mutualisation de locaux et de prestations qui contribuent à faire du simple logement un habitat. Telle est la démarche, plurielle et parfois problématique, du coliving.