Les structures porteuses de l'habitat participatif

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Pour réaliser une construction neuve ou une réhabilitation en autopromotion, il est nécessaire que les futurs habitants et leurs partenaires (notamment les collectivités territoriales et organismes de logement social) se rassemblent au sein d'une société en sorte de se constituer en interlocuteur unique (maître d'ouvrage) afin d'acheter ou de prendre à bail le terrain, de déposer un permis de construire, de souscrire les assurances obligatoires et de gérer les travaux de construction. Aussi les notaires peuvent-ils être consultés sur la structure juridique capable de porter un projet d'habitat participatif. Le choix offert a évolué avec le temps.

Les anciennes structures porteuses des projets d'habitat participatif et leurs limites

Avant la loi Alur⁸¹², les projets d'habitat participatif ont utilisé essentiellement trois types de sociétés : les sociétés civiles immobilières d'attribution (SCIA), les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI APP), les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC). Ces différentes structures ne parvenaient cependant ni à organiser une propriété réellement collective, ni à limiter la spéculation, comme le souligna, en 2011, un Livre blanc de l'habitat participatif.

Bien que n'ayant pas entendu répondre à toutes les attentes du mouvement participatif⁸¹⁶, le gouvernement a néanmoins proposé une évolution. La loi Alur a créé deux types de sociétés nouvelles dites « d'habitat participatif » : les sociétés coopératives d'habitants et les sociétés d'attribution et d'autopromotion. Visant à compléter l'arsenal juridique existant, la loi nouvelle a maintenu les anciennes formes de sociétés. Le législateur incite toutefois à leur évolution, en édictant que la transformation des anciennes sociétés vers une des deux nouvelles formes n'entraînera pas création d'une personne morale nouvelle.

L'habitat participatif avant la loi Alur

1. La société civile immobilière d'attribution (SCIA) a pour caractéristique de lier les parts sociales détenues par chaque sociétaire au lot qui constituera son futur logement. Au choix du groupe, ce logement lui est attribué en jouissance ou en pleine propriété après la fin de la construction. Les statuts doivent donc décrire précisément les futurs lots d'habitation et leur poids respectif dans le budget global de manière à déterminer la répartition du capital entre les associés. Il faut donc avoir réalisé un projet architectural et un état descriptif de division avant de pouvoir l'immatriculer.

2. En deuxième lieu, les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI APP) ⁸¹³ détiennent, gèrent et entretiennent des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme HLM, en vue de leur division afin d'être loués à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds⁸¹⁴. On a principalement formulé à leur égard trois reproches :

n'étant pas une coopérative, le droit de vote est proportionnel au capital détenu. De ce fait, la valeur des parts évolue. Ce type de société ne pouvait donc traduire la volonté anti-spéculative de ses associés ;
elle ne peut conduire qu'à une propriété individuelle des logements. Les amateurs de propriété collective restaient donc sur leur faim ;
étant nécessairement créées par des organismes à loyer modéré, elles ne permettaient pas le « brassage » des publics nécessaire à la mixité sociale.

3. En troisième lieu, les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC) ⁸¹⁵ dont l'objet est la construction d'immeubles en vue de leur division par lots destinés à être attribués ou vendus aux associés, encouraient les deux mêmes reproches : l'absence de propriété collective et la spéculation.

L'apport de la loi Alur : les nouvelles structures porteuses des projets d'habitat participatif

– Le choix de la structure : critère distinctif des deux types de sociétés. – Les notaires peuvent être consultés sur le montage juridique d'un projet d'habitat participatif. La première décision à prendre sera le choix d'un type de structure. À cet égard, c'est la philosophie du projet qui permettra de se déterminer. Comme le démontre un auteur⁸¹⁷, le choix pour l'un ou l'autre statut juridique dépend essentiellement de la volonté des associés de rendre possibles ou non les attributions de propriété :

s'ils veulent que la société demeure propriétaire des logements et que les associés/habitants n'en aient que la jouissance, il faut opter pour la coopérative d'habitants ;
s'ils veulent pouvoir choisir entre une attribution en propriété ou en jouissance, il est préférable de choisir la société d'attribution et d'autopromotion.

Ce choix étant formulé, le praticien pourra évoquer l'organisation et le fonctionnement des sociétés d'habitat participatif (I), puis les moyens de pallier les risques qu'elles présentent (II).

Organisation et fonctionnement des sociétés d'habitat participatif

Nous présenterons rapidement ici les principes qui président à la constitution (a) puis au fonctionnement (b) des sociétés d'habitat participatif.

Constitution

– Forme de la société. – La coopérative d'habitants comme la société d'attribution et d'autopromotion peuvent être civiles ou commerciales. Lorsque la première forme est choisie, les associés ne répondent des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à hauteur de leurs apports. Elles sont nécessairement à capital variable afin de prendre en compte l'évolution des besoins de l'habitat, l'arrivée ou le départ de nouveaux associés.

– Associés. – Même si le principe est celui d'une constitution par des personnes physiques entre elles, les personnes morales peuvent toutefois être associées de ces deux types de sociétés sans pouvoir détenir plus de 30 % du capital. Une dérogation existe cependant pour les offices publics de l'habitat, les sociétés d'économie mixte et les organismes agréés mentionnés aux articles L. 365-2 ou L. 365-4 du Code de la construction et de l'habitation, détenant un droit de jouissance sur un ou plusieurs logements. Dans cette hypothèse, le pourcentage de leur participation dans la société d'habitat participatif est fixé à proportion de leur participation dans le capital de la société⁸¹⁸.

– Objet principal. – Chaque société d'habitat participatif doit limiter son objet à des opérations de construction et/ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d'un même ensemble immobilier⁸¹⁹. Le fait de spécialiser l'objet social de la société créée permet de limiter les risques pris par la société et ainsi de protéger ses associés. Le nombre de logements créés doit figurer dans les statuts⁸²⁰. En revanche, ce n'est qu'en assemblée générale, et non dès le stade des statuts, que les conditions techniques et financières du projet seront fixées. C'est également à ce stade que les prix des logements seront fixés en fonction du goût global de l'opération.

– Activités connexes. – En complément de cet objet spécifique, des activités et services peuvent être proposés par la société aux associés ainsi qu'aux personnes extérieures à l'habitat participatif⁸²¹. Il est notamment possible de louer les espaces communs à des personnes extérieures à cet habitat, en prenant toutefois soin d'assurer une comptabilité séparée.

– Apports. Spécificité de la coopérative. – La société procède à des appels de fonds auprès de ses associés. Le versement en est sécurisé par une garantie financière sur laquelle nous reviendrons. Pour la coopérative d'habitants, il existe une spécificité. En principe, le travail d'un coopérateur participe de l'essence même de la coopérative, voire en constitue une obligation. Le travail ne devrait donc pas constituer un apport. Toutefois, l'article L. 201-13 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que des parts sociales en industrie, correspondant à un apport-travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier, ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Ce nombre sera fixé en assemblée générale. Ces parts en industrie doivent être libérées avant la fin des travaux et sont plafonnées au montant de l'apport initial demandé aux coopérateurs. Par exception au second alinéa de l'article 1843-2 du Code civil, les parts concourent à la formation du capital social⁸²². Ces parts sociales en industrie sont cessibles ou remboursables après un délai de deux ans à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport-travail.

Fonctionnement

– Usage des logements. – Les personnes physiques associées doivent utiliser le logement qui leur est attribué à titre de résidence principale (huit mois par an)⁸²³. Il en résulte nécessairement qu'une personne physique ne peut être associée dans plusieurs sociétés d'habitat participatif. Des dérogations existent, notamment dans les cas suivants :

pour les héritiers et légataires d'un associé d'une telle société ;
lorsque le domicile conjugal est attribué au conjoint non associé dans une procédure de divorce ;
si l'associé devient incapable ou invalide ;
lorsque l'associé met à disposition le logement concerné à un parent en ligne directe jusqu'au deuxième degré, en situation de handicap ou d'invalidité ;
en cas de mobilité professionnelle : lorsque l'associé est amené, dans le cadre de son activité professionnelle, à effectuer des déplacements l'obligeant à résider dans un autre logement ;
en cas de perte d'emploi de l'associé.

Les risques de l'habitat participatif et les moyens de les prévenir

– Un système économique, mais dangereux. – L'un des avantages principaux de l'habitat participatif dans son ensemble réside dans une diminution certaine des coûts liés à la réalisation du projet de logements (montage de l'opération, maîtrise d'ouvrage, assistances technique et juridique, etc.). Le revers de la médaille est une exposition plus importante des habitants aux risques liés à la maîtrise d'ouvrage. En effet, ce sont eux qui assurent la mission sans forcément posséder les connaissances techniques ou financières propres à en assurer la bonne fin. Toutefois, une garantie imposée par la loi peut pallier le risque financier, et le risque technique peut être contourné par l'assistance d'experts ou professionnels dans la mise en œuvre de l'habitat participatif.

Parer le risque financier : la garantie financière d'achèvement et de souscription

– Des garanties palliatives. – Pour prévenir les principales difficultés, et quel que soit le type de société choisi, la loi impose deux garanties d'ordre public :

en premier lieu, les constructions ne peuvent être entamées qu'à partir du moment où au moins 20 % des logements ont été souscrits ;
en second lieu, une garantie financière d'achèvement et de souscription du reliquat des lots doit être fournie aux associés avant tout démarrage des travaux ; celle-ci consiste en une ouverture de crédit bancaire garantissant l'éventuelle défaillance d'une entreprise ou de l'un des associés de la société d'habitat participatif.

– Un obstacle économique. – Le coût de cette dernière garantie, pourtant essentielle, peut s'avérer élevé, privant alors la technique de son avantage économique. C'est pourquoi la loi apporte au cadre qu'elle fixe une double dérogation en écartant l'obligation, pour la société, de fournir à ses membres cette garantie financière :

soit lorsque la société acquiert les logements projetés dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (puisqu'elle bénéficie alors des garanties liées au secteur protégé) ;
soit encore lorsque la société conclut avec un professionnel un contrat de promotion immobilière (puisque le promoteur est lui-même tenu à une garantie propre à ce type de contrat par l'article L. 222-3 du Code de la construction et de l'habitation).

Point d'attention : habitat participatif, une garantie financière limitée

La garantie financière accordée à une société d'habitat participatif n'est pas aussi protectrice que celle du secteur protégé des Vefa. En effet, elle peut prendre la forme d'un cautionnement, et surtout elle peut être limitée en fonction des risques encourus ⁸²⁴. Elle s'oppose sur ce point à la garantie d'achèvement des Vefa dans laquelle doit figurer un engagement d'achever les travaux, sans exclusion ni limitation de montant. Notamment, en cas de travaux supplémentaires rendus nécessaires en cours de chantier, le garant ne sera pas tenu de les financer. On rappellera donc une nouvelle fois la nécessité de s'entourer de nombreuses compétences.

Habitat participatif, une garantie financière encadrée

La fourniture de la garantie exigée des sociétés d'habitat participatif fait l'objet d'une procédure soigneusement balisée par le Code de la construction et de l'habitation.

En amont de la construction, a lieu une délibération de l'assemblée générale des associés⁸²⁵ portant sur les éléments suivants :

le dossier de demande de permis de construire ;
les plans des bâtiments ;
les devis de travaux (conditions générales et particulières) ;
les modalités de remboursement des prêts ;
la garantie financière ;
le montant des versements à effectuer par les associés.

L'arrêté du 26 mars 2018 précise la composition minimale des pièces à fournir au garant afin de solliciter la garantie prévue à l'article R. 200-8 du Code de la construction et de l'habitation. Ainsi, devront être remis au garant :

les documents liés à la structure (statut) ;
la gouvernance de la société ;
la liste des professionnels avec leurs justificatifs d'assurance construction, d'immatriculation et les lettres d'engagement ;
les justificatifs concernant le montage financier de l'opération ;
le permis de construire.

La fourniture de ces pièces doit guider le garant dans son appréciation de la capacité de la société à construire et assurer la viabilité de son projet. Les dispositions précitées de l'arrêté sont entrées en vigueur le 20 avril 2018.

Parer le risque technique : la professionnalisation

– Professionnalisation de l'habitat participatif. – Compte tenu de ces observations, et à la lumière des opérations déjà réalisées par ces nouvelles sociétés d'habitat participatif, il semble que l'avenir de la formule soit conditionné à la professionnalisation de ce type d'opérations, soit auprès d'un promoteur du secteur privé, soit plus encore auprès d'un organisme de logement social.

Mais vivre ensemble ne suppose pas nécessairement d'élaborer un projet, forcément de longue haleine, recouvrant la construction et l'utilisation de logements. Il peut s'agir, bien plus simplement, de se loger en profitant des bienfaits de la mutualisation de locaux et de prestations qui contribuent à faire du simple logement un habitat. Telle est la démarche, plurielle et parfois problématique, du coliving.