Les règles de vote spécifiques à l’aliénation du droit de surélévation

Comme indiqué, le principe est que l’assemblée devant statuer sur la cession du droit de surélévation doit se prononcer à la double majorité de l’article 26 et à défaut celle de l’article 26-1.

Cependant le troisième alinéa de l’article 35 de la loi de 1965 allège cette majorité « lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme ». Dans ce cas, le vote relatif à l’aliénation ne nécessitera « plus » que « la majorité des voix de tous les copropriétaires »⁸³⁸.

On notera que le texte exige donc la majorité équivalente à celle prévue par l’article 25 de loi de 1965 mais sans y faire référence, ni renvoi. Dès lors, on peut légitiment s’interroger sur le fait de savoir si le recours à la passerelle de l’article 25-1 est autorisé depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019⁸³⁹ ?

La doctrine semble partagée sur ce point⁸⁴⁰. Pour notre part, nous nous rallierons à la doctrine favorable au recours à ladite passerelle sur la base de trois arguments :

En premier lieu, on peut relever que le rapport fait au président de la République sur l’ordonnance du 30 octobre 2019 cite expressément la surélévation comme devant profiter de la passerelle : « Pour favoriser la prise de décision et lutter contre les effets néfastes de l’abstentionnisme au sein des copropriétés, cette procédure de la passerelle est désormais étendue à toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25. Elle sera ainsi applicable (…) à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (art. 35) »⁸⁴¹.

En deuxième lieu, la décision de céder le droit de surélévation étant justement une décision importante, les copropriétaires non présents à cette assemblée et n’ayant pas donné pouvoir ou voté par correspondance ne doivent pas pouvoir, du seul fait de leur absence, faire échec à une telle décision. Leur absence pouvant justement être un marqueur de leur désintérêt pour la vie de la copropriété.

En dernier lieu, dans la lignée d’Agnès Lebatteux, on peut relever que l’article 25-1 est désormais rédigé comme suit : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition (…) ». Cet ajout rédactionnel par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a justement pour objet de permettre de recourir à la passerelle de l’article 25-1 pour les votes d’une décision qui ne figure pas à l’article 25 ou qui n’y renvoi pas expressément ; à l’instar de la cession du droit de surélévation.