Les ORT

Les opérations de revitalisation de territoire (ORT) ont été créées par la loi Elan en 2018 afin de répondre à deux enjeux : développer l’approche intercommunale pour favoriser la cohérence d’ensemble des divers projets d’aménagement, d’une part ; formaliser un projet d’intervention dans toutes ses dimensions (commerces, services publics, habitats) afin de lui donner une visibilité et une légitimité politique, d’autre part.

Les interventions à mener sont diverses :

Les ORT ont donc pour objet, selon le Code de l’urbanisme, « la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable »²⁴⁵.

Pour réaliser ce projet global, une convention est conclue entre l’État, ses établissements publics intéressés, un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres, ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé susceptible d’apporter un soutien ou de prendre part à la réalisation des opérations prévues par la convention, pour que la signature de cette convention n’entraîne pas un conflit d’intérêt. Il s’agit donc d’un contrat unique, intégrateur²⁴⁶. Cette convention a pour objet la définition du projet et à ce titre, dresse la liste des différentes actions qui devront être menées pour le réaliser en agissant de manière multisectorielle²⁴⁷. Elle précise la délimitation du périmètre des secteurs d’intervention, parmi lesquels figurent nécessairement le centre-ville de la Ville principale du territoire de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire et, éventuellement, un ou plusieurs autres centres-villes de communes membres de cet établissement et des parties déjà urbanisées de toute commune membre de cet établissement²⁴⁸. Elle précise sa durée, le calendrier, le plan de financement des actions prévues à leur répartition dans les secteurs d’intervention délimités. Une concertation publique à l’initiative de l’EPCI peut être engagée préalablement à sa signature. De plus, elle peut comprendre tout ou partie des actions d’amélioration de l’habitat prévues à l’article L. 303-1 du Code de l’urbanisme. Dans ce cas, et pourvu qu’elle en comporte toutes les caractéristiques (périmètre, montant des aides, etc.), elle tient lieu de convention d’opération programmée d’amélioration de l’habitat (dite OPAH)²⁴⁹. La convention ORT peut également prolonger une convention d’OPAH.

Cette convention peut prévoir plusieurs actions et notamment en matière de logement²⁵⁰ :

La mise en place d’une ORT emporte plusieurs effets juridiques²⁵¹. Parmi eux, la possible instauration du droit de préemption urbain renforcé et celui sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projet d’aménagement commercial ou encore la dispense d’autorisation d’exploitation commerciale pour les projets situés dans un secteur d’intervention incluant un centre-ville identifié par la convention ORT.

En matière de logement, il faut noter la faculté de bénéficier d’aides de l’Anah afin de rénover des immeubles en vue de les vendre en accession sociale ou les louer avec conventionnement sur 9 ans avant revente (DIIF) ou bien encore la possibilité de recourir à la procédure intégrée pour mettre en compatibilité des documents d’urbanisme²⁵².

Enfin, l’un des autres effets notables d’un tel secteur d’intervention, est la possibilité, ouverte jusqu’en 2025, de recourir au permis d’innover afin de déroger « aux règles opposables à leur projet à condition de démontrer que sont atteints des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé »²⁵³.

Le Rapport d’Information de la Mission conjointe de contrôle sur la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs du Sénat publié le 29 septembre 2022²⁵⁴ dresse un bilan du régime des opérations de revitalisation de territoire qui toutefois doit être perfectionné. Il indique que la méthode des ORT, qui créé une dynamique de revitalisation et un élan partenarial est appréciée des élus. Toutefois, le rapport note un sous-financement et une mise en œuvre trop complexe. Aussi, la Mission formule 14 recommandations pour renforcer la politique actuelle de revitalisation. Nous pouvons citer, parmi d’autres, la création d’un fonds dédié, l’extension du dispositif dit « Denormandie » aux locaux commerciaux ou la dispense des opérations de revitalisation du territoire de l’application de la règle du ZAN « zéro artificialisation nette ».