Les moyens de l'adaptation

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La concrétisation de ces adaptations passe, entre autres, par la règle de droit, tant de droit public et d'urbanisme (A) que de droit privé et de rapports locatifs et de voisinage (B).

En droit de l'urbanisme : télétravail et police du logement

Permettre à un logement d'accueillir une activité « téléprofessionnelle » renvoie aux problématiques de classification et de changements d'usage. Dans la préface d'un ouvrage récemment actualisé et réédité¹³³⁵, un auteur invite à s'interroger sur les effets du fort développement du télétravail sur l'offre de locaux à usage de bureaux. Il observe la disparition en pratique des opérations de transformation de logements en bureaux, et leur remplacement par l'opération inverse. Nous ne nous attarderons pas sur cette question, et renvoyons le lecteur aux travaux de la première commission.

En droit privé

Travailler dans son logement, c'est y exercer une activité professionnelle. Les clauses d'un règlement de copropriété (I) ou celles d'un bail (II) peuvent s'y opposer. Pareilles interdictions peuvent-elles être étendues au télétravail à domicile ?

Télétravail et copropriété

– Une question classique. – Le télétravail repose, en copropriété, la question classique des clauses d'habitation bourgeoise.

Les clauses d'habitation bourgeoise en copropriété

Le droit de la copropriété oppose deux types de clauses dites « d'habitation bourgeoise » :

la clause d'habitation bourgeoise simple, qui s'oppose à toute activité commerciale, mais n'empêche pas l'exercice de professions libérales et intellectuelles ;
la clause d'habitation strictement bourgeoise, dite encore exclusive, qui prohibe toute activité professionnelle – censée être source de nuisance par le va-et-vient plus intense qu'elle peut générer –, même si cette activité est non commerciale (à la différence de la clause d'habitation bourgeoise simple, qui n'empêcherait pas l'exercice de professions libérales et intellectuelles).

– Le travail dans un immeuble d'habitation n'est pas interdit. – Même les clauses d'habitation bourgeoise les plus restrictives ne peuvent interdire à un locataire ou un propriétaire de travailler depuis chez lui, dès lors qu'aucun préjudice n'est causé au voisinage. L'intéressé dispose, en effet, du libre usage de ses parties privatives. La plupart des règlements de copropriété qui les contiennent remontent à une époque où le travail à distance n'existait pas encore. Ces clauses ne visent donc pas, ne pouvaient pas viser le télétravail en tant que tel. Elles visent en réalité les nuisances qui peuvent découler, pour le voisinage, de l'exercice d'une activité professionnelle génératrice de désagréments : réception de clientèle, livraisons, usage de machines, réunions, etc. Il n'est pas concevable d'y assimiler le fait de travailler à distance, pas plus qu'on ne pourrait le faire pour empêcher un étudiant de bachoter ses examens, un professeur de corriger ses copies, un écrivain de rédiger ses œuvres et pourquoi pas une grand-mère de tricoter des écharpes pour ses petits-enfants !

– Seule est sanctionnée la nuisance. – Pour la Cour de cassation, et sans entrer dans la distinction entre clauses d'habitation bourgeoise simples ou exclusives, le seul critère à prendre en considération est la réalité de l'activité développée dans les locaux. La seule présence d'un bureau, la seule domiciliation d'une entreprise, même commerciale, n'est donc pas contraire à l'habitation bourgeoise et ne peut être interdite à un occupant. De même, la domiciliation d'une personne morale dans les locaux à usage d'habitation pris à bail par son représentant légal, n'entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée¹³³⁶. Les mêmes causes produisant les mêmes effets, il nous semble acquis qu'en l'absence de toute nuisance, le télétravail dans un logement ne peut fonder aucun recours de la part d'un copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Télétravail et location

– Là encore, seul compte le respect de la paix des lieux. – La solution nous paraît identique si la question se pose au sein d'un rapport locatif. L'une des principales obligations du locataire est d'user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Pour le rappel des obligations du locataire, on peut lire ici le contenu in extenso de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

Dès lors, le locataire en télétravail peut utiliser un bureau et exercer son activité professionnelle dans les locaux loués, mais il ne doit créer aucune source de nuisances pour son voisinage. Il ne peut pas recevoir de clientèle ou stocker de la marchandise dans le logement loué. Si ces conditions sont respectées, il n'apparaît pas nécessaire qu'il obtienne l'accord du propriétaire. Il peut domicilier une entreprise dans son logement pour les besoins de son immatriculation (V. supra, n^o ) ou y exercer des activités de télétravail, de commerce électronique ou de prestation intellectuelle¹³³⁷.

– L'assurance du locataire, un point à vérifier. – En revanche, il sera prudent de vérifier que l'assurance habitation du locataire couvre bien l'exercice du télétravail ainsi que les équipements et matériels mis à disposition par l'employeur. C'est d'ailleurs également une obligation de l'employeur. Fréquemment, l'assurance habitation du salarié locataire couvre la situation de télétravail sans des frais supplémentaires.