Les modalités d’imposition

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Imposition du résident personne physique. – Les plus-values imposables sont soumises à l’IR au taux proportionnel de 19 %. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % depuis le 1^er janvier 2018.

Les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 € supportent une surtaxe prévue à l’article 1609 nonies G du Code général des impôts allant de 2 % à 6 %.

– Imposition du non-résident. – Lorsque le cédant personne physique non-résident est soumis à l’impôt sur le revenu, quel que soit son lieu de résidence, il se voit appliquer un taux de prélèvement fixé depuis le 1^er janvier 2015 à 19 %.

Lorsque le cédant ne relève pas du régime obligatoire de sécurité sociale français, les prélèvements sociaux se limiteront au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. Ces nouvelles dispositions résultent de l’article 26 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019¹²⁸⁵.

La surtaxe de l’article 1609 nonies G du Code général des impôts est susceptible de s’appliquer au non-résident.

Si le cédant est soumis à l’IS, il se verra appliquer un prélèvement de 19 % s’il est résident d’un État de l’Espace économique européen et de 25 % dans les autres cas.

Lorsque le bien dépend du patrimoine professionnel du cédant, la cession est soumise non pas au régime des plus-values immobilières des particuliers, mais au régime des plus-values professionnelles. Nous laisserons de côté les plus-values imposées en bénéfice d’exploitation lorsqu’elles sont réalisées par des professionnels de l’immobilier¹²⁸⁶.

Logement détenu en direct ou par une SCI

1/ M. et M^me House ont acquis en janvier 2004 un logement au prix de 300 000 €. Le taux moyen d’imposition à l’IR est de 30 %. Ils cèdent en janvier 2022 pour un prix de 400 000 €.

Prix de cession : 400 000 €

Prix d’acquisition : 300 000 €

Frais d’acquisition (montant réel ou 7,5 %) 22 500 €

Travaux (15 % si + 5 ans ou montant réel) 45 000 €

Prix d’acquisition corrigé 367 500 €

PV brute 32 500 €

Impôt sur la PV

Abattement pour DD (18 ans de détention soit 78 %) -25 350 €

PV imposable 7 150 €

Impôt sur la PV (19 %) 1 359 €

Prélèvements sociaux

Abattement pour DD (18 ans de détention, soit 21,45 %) -6 971 €

Assiette des PS 25 529 €

PS au taux de 17,20 % depuis le 1^er janvier 2018 = 4 391 €

Total : 1 359 € + 4391 € = 5 750 €.

NB : La plus-value nette imposable étant inférieure à 50 000 €, la taxe supplémentaire de 1609 nonies G du Code général des impôts n’est pas exigible.

Variante : M. et M^me House ont constitué une SCI au capital de 10 000 €. Ils sont imposés au taux d’IR de 30 %. La SCI a acquis le logement en janvier 2004 au prix de 300 000 €. Les parts sont cédées au prix de 400 000 € en janvier 2022.

Quelle sera la fiscalité applicable au cédant si la SCI a ou non opté pour l’IS et que la cession porte sur l’immeuble et non sur les parts sociales ?

Si la SCI opte pour l’IS, il sera pratiqué un amortissement de 15 000 € par an.

1. SCI SEMI-TRANSPARENTE

A. – Si la SCI cède l’immeuble

1° Taxation de la SCI au titre de la plus-value V. 1

Prix de cession 400 000 €

Prix d’acquisition 300 000 €

Frais d’acquisition (montant réel ou 7,5 %) 22 500 €

Travaux (15 % si + 5 ans ou montant réel) 45 000 €

Prix d’acquisition corrigé 367 500 €

Plus-value brute 32 500 €

Impôt sur la PV (19 %) 1 359 €

PS au taux de 17.20 % depuis le 1^er janvier 2018 4 391 €

Total : 1 359 € + 4391 € = 5 750 €.

2° Dissolution et partage du prix

– Procès-verbal de dissolution à enregistrer gratis (le droit fixe de 375 €/500 € ayant été supprimé par la loi de finances pour 2019).

– Sur le boni de liquidation, perception du droit de partage au taux de 2,50 % :

Assiette :

Disponible sur prix de cession : 400 000 – 5750 = 394 250 €.

À déduire :

Passif social : 10 000 €.

Reste soumis au droit de partage : 384 250.

Droits dus (384 250 × 2,5 %) : 9 606.

Disponible à répartir entre les associés : 374 644 + 10 000 = 384 644.

B. – Les associés cèdent leurs parts

1° Pour M. House

Prix de cession : 200 000 €

Prix d’acquisition : 5 000 €

(à corriger le cas échéant par la jurisprudence Quémener)

Frais d’acquisition (montant réel) mémoire

PV brute 195 000 €

• Impôt sur la plus-value :

Abattement pour durée de détention (6 % par an à compter de la sixième année) :

13 × 6 % × 195 000 € -152 100

78 %

Plus-value nette imposable 42 900 €

Impôt sur la plus-value (19 % × 42 900 €) 8 151 €

• Prélèvements sociaux :

Plus-value brute 195 000 €

Abattement pour durée de détention (1,65 % à compter de la sixième année) :

13 × 1,65 % × 195 000 € -41 828 €

21,45 %

Plus-value nette imposable 153 172 €

Prélèvements sociaux (17 2 % × 153 172 €) 26 346 €

• Taxe additionnelle de l’article 1609 nonies du Code général des impôts :

NB : La plus-value nette imposable étant inférieure à 50 000 €, la taxe supplémentaire de 1609 nonies G du Code général des impôts n’est pas exigible.

Total des prélèvements= 8 151 + 26 346 = 34 497 €.

Disponible après prélèvements fiscaux : 165 503 €.

2° Pour M^me House

Même calcul

Impôt sur la plus-value 8 151 €

Prélèvements sociaux 26 346 €

Total des prélèvements 34 497 €

Disponible après prélèvements fiscaux 165 503 €

Cumul du disponible pour les associés 331 006 €

2. SCI OPAQUE (APRÈS OPTION IS)

A. – La SCI cède l’immeuble

1° Impôt sur la plus-value

Prix de cession 400 000 €

Valeur nette comptable

300 000 – [15 000 × 18] = 300 000 – 270 000 30 000 €

Plus-value totale 370 000

IS à taux réduit : 38 120 × 0,15 5 718 €

IS au taux normal pour le surplus de la plus-value

331 880 × 25 % 82 970 €

Total de l’impôt sur les sociétés sur la plus-value 88 688 €

Les disponibilités à répartir entre les associés s’élèveront à :

400 000 – 88 688 = 311 312 €.

2° Dissolution et partage du boni

Sur le boni de liquidation, perception du droit de partage au taux de 2,50 % :

Assiette :

Disponible sur prix de cession 311 312 €

À déduire :

Passif social 10 000 €

Reste soumis au droit de partage 301 312 €

Droits dus (301 312 € × 2,5 %) 7 533 €

3° Le boni revenant à chacun des associés sera imposé sur option à l’impôt sur le revenu en tant que dividende en revenus de capitaux mobiliers, à défaut à la flat tax de 30 %.

Flat tax à 30 %

Boni de liquidation (301 312 € – 7 533) 293 779 €

Flat tax à 30 % : 293 779 × 0,3 88 134 €

Plus intéressant que la taxation au barème progressif

• Disponible pour les époux House :

Remboursement d’apport 10 000 €

Boni de liquidation 293 779 €

Ensemble 303 779 €

• À déduire :

Prélèvements -88 134 €

Disponible 215 645 €

B. – Les associés cèdent leurs parts

• Pour M. House

Prix de cession 200 000 €

Prix d’acquisition 5 000 €

Frais d’acquisition (montant réel) mémoire

Plus-value brute 195 000 €

1) Taxation de la PV au barème progressif sur option

Impôt sur la plus-value

Abattement de 65 % (CGI, art. art. 150-0 D, 1) -126 750 €

Plus-value imposable 68 250 €

Impôt (impôt sur le revenu au taux de 30 %) 20 475 €

Prélèvements sociaux :

Assiette (plus-value brute) 195 000 €

Prélèvements sociaux (17,2 %) 33 540 €

Total des prélèvements 54 015 €

• Pour M^me House

Même calcul

Impôt (impôt sur le revenu au taux de 30 %) 20 475 €

Prélèvements sociaux (17,2 %) 33 540 €

Total des prélèvements 54 015

Soit un disponible de 400 000 – 54 015 × 2 = 291 970 €

2) Flat tax :

Plus-value brute 195 000 €

Flat tax : 0,30 × 195 000 58 500 €

C’est moins intéressant que la taxation de la plus-value au barème progressif.

Les modalités d’imposition

Développer l’offre de logements

Définir les objectifs

Rapprocher les opérateurs publics et privés

Transformer les méthodes

Favoriser l’accès au logement

Améliorer l’accès à un logement locatif

Repenser l’accession en pleine propriété

Pérenniser le logement

Conserver son logement

Transmettre son logement

Adapter son logement

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