Les exonérations

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La vente du logement peut être exonérée sous certaines conditions lorsqu’elle est réalisée par un résident (I) et que le bien constitue sa résidence principale ou est destiné à financer sa résidence principale. Les non-résidents peuvent bénéficier d’une éventuelle exonération (III). D’autres exonérations sont susceptibles de s’appliquer (II).

Liées à la résidence principale

La vente de la résidence principale (CGI, art. 150 U, II, 3°)

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées¹²⁶⁸. Cette exonération s’applique aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec l’immeuble¹²⁶⁹.

La résidence principale au jour de la cession. L’immeuble doit constituer la résidence habituelle du propriétaire, c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. L’utilisation temporaire d’un logement ne permet pas de bénéficier de l’exonération. En cas de doute, il appartient au contribuable de démontrer l’effectivité de la résidence. Le logement peut constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession : l’immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même et être effectivement occupé par celui-ci. L’exonération est exclue pour les logements qui, bien qu’ayant été antérieurement résidence principale, n’ont plus cette qualité : immeubles donnés en location, immeubles occupés gratuitement par la famille ou des tiers, logements vacants…

L’administration apporte des assouplissements dans certaines situations¹²⁷⁰ :

immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente¹²⁷¹ ;
immeuble occupé par le futur acquéreur¹²⁷² ;
immeuble cédé suite à une séparation¹²⁷³ ;
immeuble constituant la résidence principale d’un contribuable incarcéré¹²⁷⁴ ;
cession d’un immeuble en cours de construction¹²⁷⁵ ;
et les péniches ou bateaux à usage d’habitation principale du cédant¹²⁷⁶.

– L’exonération des dépendances immédiates et nécessaires. – Les dépendances immédiates et nécessaires sont exonérées lorsqu’elles sont cédées en même temps que la résidence principale¹²⁷⁷. L’exonération portera sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble, quelle que soit la superficie dès lors qu’il n’est pas vendu comme un terrain à bâtir, au sens de la TVA¹²⁷⁸.

Pour l’administration, les garages situés à une distance inférieure d’un kilomètre de la résidence principale constituent une dépendance immédiate et nécessaire. Il en est de même pour les chambres de bonne situées dans le même immeuble que la résidence principale.

Les dépendances doivent être cédées simultanément avec la résidence principale, c’est-à-dire en même temps que la résidence principale exonérée. La vente peut être réalisée au profit d’acquéreurs distincts dans un délai maximum d’un an.

Le logement autre que la résidence principale (CGI, art. 150 U, II, 1°bis)

La plus-value réalisée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (et de ses dépendances immédiates et nécessaires) est exonérée sous une double condition.

Le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

Le cédant est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, tout ou partie du prix de cession du logement dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

L’exonération s’applique sur demande expresse du cédant dans l’acte de vente. Elle sera totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de l’immeuble cédé. Elle sera partielle à hauteur du pourcentage du prix de vente destiné à être remployé dans l’acquisition ou la construction de la future résidence principale.

Les autres exonérations susceptibles de s’appliquer

D’autres exonérations sont susceptibles de s’appliquer en cas de cession d’un logement.

L’article 150 U, II, 4° du Code général des impôts exonère sous condition de remploi les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation.

L’article 150 U, II, 6° du même code exonère les immeubles, parties d’immeubles ou droits immobiliers dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Les retraités ou invalides disposant de faibles revenus échappent à la taxation des plus-values immobilières sous réserve de remplir les conditions de l’article 150 U, III du Code général des impôts.

Le résident d’un établissement social ou médico-social est exonéré de plus-value lors de la cession du bien qui a constitué sa résidence principale (CGI, art. 150 U, II, 1° ter).

L’exonération applicable aux non-résidents

Les non-résidents relevant de l’impôt sur le revenu bénéficient de certaines exonérations applicables aux résidents, mais également d’exonérations spécifiques.

– Les exonérations des résidents applicables. – Les non-résidents bénéficient, lors de la cession d’immeubles, des mêmes exonérations que les résidents à l’exception :

de l’exonération de la résidence principale ;
de l’exonération de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale ;
de l’exonération de l’ancienne résidence principale des retraités et invalides de condition modeste.

– Les exonérations spécifiques aux non-résidents. – L’exonération de l’habitation en France des non-résidents prévue à l’article 150 U, II, 2° du Code général des impôts s’applique lors de la cession d’un bien qui constitue en France l’habitation d’une personne physique ressortissant d’un État membre de l’Union européenne, de l’Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein. Cette exonération, qui s’applique dans la limite d’une seule résidence par contribuable, est subordonnée à une double condition.

D’une part, le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.

D’autre part, la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France, ou elle doit porter sur un bien dont le cédant a la libre disposition au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

L’exonération est limitée à la fraction de plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 €, le surplus étant imposable.

– La cession de l’ancienne résidence principale en France. – L’article 244 bis A, I, 1 du Code général des impôts institue une exonération en faveur des personnes physiques, qui ayant transféré leur domicile fiscal hors de France, cèdent depuis le 1^er janvier 2019 leur ancienne résidence principale :

le cédant doit avoir transféré sa résidence vers un État membre de l’Union européenne ou un État ayant conclu une convention fiscale avec la France ;
la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert ;
l’ancienne résidence principale ne doit pas être mise à la disposition d’un tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le départ de France et la cession.