Pour les premiers, la loi de 1965 a instauré des dispositions particulières (A). Pour les seconds s’appliquera le droit commun de la responsabilité (B).
Les désordres et préjudices subis par les copropriétaires et leur voisinage
Les désordres et préjudices subis par les copropriétaires et leur voisinage
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Le droit à indemnité des copropriétaires
L’article 36 de la loi de 1965 ouvre un droit spécifique à indemnisation pour un copropriétaire subissant un préjudice à l’occasion d’une opération de surélévation, dès lors que celui-ci subit une diminution définitive de la valeur du lot (perte d’ensoleillement, vue, bruit…), un trouble de jouissance grave (même temporaire) ou des dégradations850.
Ce texte prévoit que l’indemnité est à la charge de l’ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. Cela signifie donc que le copropriétaire lésé participe à sa propre indemnisation !
Lorsque l’opération de surélévation sera opérée par un tiers à la suite d’une cession de son droit par la copropriété, il sera alors prudent de convenir que toute indemnité qui serait allouée au titre de l’article 36 sera à la charge définitive dudit opérateur.
La réparation du préjudice subi par le voisinage
Parce que le projet de surélévation aura nécessairement un impact sur son environnement, il s’expose de facto à un risque de contestation de la part de son voisinage. Seront principalement mis en avant les désordres liés aux travaux eux-mêmes (odeur, bruit…) mais le plus souvent sera invoqué un trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement, de vue…).
Sur ces sujets il reviendra au juge de déterminer si la surélévation génère ou non un tel trouble, s’il cause un préjudice et s’il existe un lien de causalité. Nous pouvons toutefois relever que l’excessivité du trouble est d’autant moins retenue que l’environnement est urbanisé.
Il paraît toutefois intéressant de citer un arrêt de la cour d’appel de Grenoble condamnant le syndicat des copropriétaires, qui avait réalisé une surélévation (illégale) sur deux niveaux, à sa démolition au motif notamment que cette surélévation masquait la vue sur la montagne d’une autre copropriété et entrainait une perte de luminosité851.
Afin de prévenir au mieux les déconvenues possibles, l’opérateur pourra alors utilement solliciter un « référé préventif ».