Les conditions relatives à la location

Les conditions relatives à la location

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Engagement du bailleur. – Le bailleur doit s’engager à louer non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, pour une durée fixe de neuf ans, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014 (régime Duflot). Pour ceux réalisés à compter du 1er septembre 2015 (régimes Pinel et Denormandie), l’engagement de location est fixé à six ou neuf ans. À l’issue de la période initiale, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. En cas de congé du locataire, l’administration tolère353 une vacance de douze mois sous réserve que le propriétaire ait fait le nécessaire pour trouver un nouveau locataire.
– Qualité du locataire. – Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2015 (régime Pinel), la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.
– Plafonnement des loyers. – Le loyer, charges non comprises, ne doit pas, pendant ladite période, être supérieur au plafond mensuel du loyer par mètre carré fixé par décret. Les plafonds pour les baux conclus en 2022 sont les suivants354 :
  • zone Abis : 17,62 € / m²/mois ;
  • zone A : 13,09 € ;
  • zone B1 : 10,55 € ;
  • zones B2 et C : 9,17 €.
– Surface prise en compte. – La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (cave, balcon, remise) dans la limite de 8 mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S.
« S » étant la surface du logement. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Détermination d’un plafond de loyer sous Pinel

Considérons un appartement de 50 m² avec un balcon de 8 m² situé à Rennes (zone B1) dont nous voulons déterminer le plafond Pinel pour 2022.
Surface habitable = 50 + ½ × 8 = 54 m².
Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/S = 0,7 + 19 / 54 = 1,05.
Rennes se trouvant en zone Pinel B1, le plafond est de 10,55 €/m².
Le plafond de loyer mensuel est donc de : 10,55 × 54 × 1,05 = 598,19 €.
– Plafonnement des ressources du locataire. – Les ressources du locataire, à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, qui sont identiques au plafonnement PLI. Le régime Pinel est un « régime intermédiaire » entre le secteur libre et le secteur social. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Si le bail est signé en 2022, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition de 2020.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :