Les conditions d’application du régime

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les bénéficiaires

Ce régime est applicable aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts au jour de l’investissement et aux résidents monégasques. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’IS, ou d’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Il peut être réalisé en indivision mais ne peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, sauf en cas de décès de l’un des conjoints.

Les logements éligibles

– Localisation du logement. – Le logement doit être situé en France métropolitaine ou en outre-mer et dans une zone éligible, c’est-à-dire présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, le logement peut être localisé dans les zones Abis, A, B1 et sous réserve d’un agrément préfectoral en zones B2 et C³⁴⁹. Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif.

Pour une étude complète des différents zonages et l’accès à un simulateur par commune :

Pour bénéficier du « dispositif Denormandie », le logement doit se situer dans les communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué (communes labellisées « Cœur de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de réhabilitation du territoire (ORT). La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté du 26 mars 2019³⁵⁰.

– Exigence de performance énergétique. – Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique qui diffèrent selon la nature du logement et le dispositif applicable³⁵¹. Ainsi, les logements acquis neufs, en Vefa ou construits par le contribuable devront bénéficier du label « BBC 2005 » ou respecter la réglementation thermique 2012 selon que le permis a été déposé avant ou après le 1^er janvier 2013.

– Investissements éligibles. – Le dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs, mais permet également de rénover des logements anciens dégradés. Sont éligibles au dispositif « Duflot-Pinel » les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 portant :

sur des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement ;
sur des constructions réalisées par le contribuable sous réserve qu’elles soient achevées dans les trente mois de l’obtention du permis de construire ;
sur des logements acquis réhabilités ou vétustes en vue d’une réhabilitation par l’acquéreur ou le vendeur ;
sur les logements acquis et qui font l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;
sur des locaux acquis et affectés à un autre usage et transformés en habitation.

Pour être éligibles au dispositif « Denormandie », les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 doivent faire l’objet de travaux d’amélioration définis par décret³⁵² ou être affectés à un autre usage et transformés en logement. Le montant des travaux, facturés par entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les conditions relatives à la location

– Engagement du bailleur. – Le bailleur doit s’engager à louer non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, pour une durée fixe de neuf ans, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014 (régime Duflot). Pour ceux réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régimes Pinel et Denormandie), l’engagement de location est fixé à six ou neuf ans. À l’issue de la période initiale, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. En cas de congé du locataire, l’administration tolère³⁵³ une vacance de douze mois sous réserve que le propriétaire ait fait le nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

– Qualité du locataire. – Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régime Pinel), la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.

– Plafonnement des loyers. – Le loyer, charges non comprises, ne doit pas, pendant ladite période, être supérieur au plafond mensuel du loyer par mètre carré fixé par décret. Les plafonds pour les baux conclus en 2022 sont les suivants³⁵⁴ :

zone Abis : 17,62 € / m²/mois ;
zone A : 13,09 € ;
zone B1 : 10,55 € ;
zones B2 et C : 9,17 €.

– Surface prise en compte. – La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (cave, balcon, remise) dans la limite de 8 mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S.

« S » étant la surface du logement. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Détermination d’un plafond de loyer sous Pinel

Considérons un appartement de 50 m² avec un balcon de 8 m² situé à Rennes (zone B1) dont nous voulons déterminer le plafond Pinel pour 2022.

Surface habitable = 50 + ½ × 8 = 54 m².

Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/S = 0,7 + 19 / 54 = 1,05.

Rennes se trouvant en zone Pinel B1, le plafond est de 10,55 €/m².

Le plafond de loyer mensuel est donc de : 10,55 × 54 × 1,05 = 598,19 €.

– Plafonnement des ressources du locataire. – Les ressources du locataire, à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, qui sont identiques au plafonnement PLI. Le régime Pinel est un « régime intermédiaire » entre le secteur libre et le secteur social. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Si le bail est signé en 2022, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition de 2020.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :