Les conditions de l’action en démolition

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

À l’égard des parties

Rappelons en préambule que s’agissant de la violation d’un document contractuel, par l’effet relatif des contrats, les actions relatives aux cahiers des charges ne peuvent intervenir qu’entre colotis⁸⁷⁷, à l’exclusion d’un tiers au lotissement⁸⁷⁸.

S’agissant du demandeur

Dès lors que le demandeur pourra démontrer la violation de l’une des dispositions du cahier des charges, sur le fondement des article 1221 et 1222 du Code civil, il pourra obtenir réparation sans avoir à établir de préjudice.

Il importe peu que le demandeur, qui agirait en démolition contre un coloti, soit lui-même en situation irrégulière à l’égard du cahier des charges⁸⁷⁹. Ce demandeur à l’action, mais qui serait en situation irrégulière, sera à l’abri de toute action si sa propre irrégularité a plus de 30 ans.

Il sera pareillement indifférent de relever que, au moment où il devient membre du lotissement, le demandeur avait parfaitement connaissance du caractère irrégulier de la construction de son coloti, dès lors que le délai de prescription n’est pas atteint⁸⁸⁰.

Enfin le demandeur n’aura pas à démontrer que la construction qui viole les stipulations du cahier des charges a un caractère irrégulier au titre du droit de l’urbanisme. Il s’agit d’ailleurs là d’une grande insécurité pour le contrevenant puisque ce dernier aura très bien pu édifier sa construction dans le respect d’une autorisation d’urbanisme qu’il aura sollicitée et obtenue. Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers et la violation d’une clause de cahier des charges relevant du droit privé, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable.

À la lecture de ces éléments, on touche du doigt la dangerosité de la position de la Cour de cassation relativement à la « sacralisation » de la nature contractuelle des cahiers des charges. Cela ne se dément d’ailleurs pas lorsqu’on analyse la situation du coloti contrevenant.

S’agissant du contrevenant

Les stipulations d’un cahier des charges étant par principe constitutives de servitudes réciproques ayant caractère réel, elles sont opposables à tous les colotis, peu importe qu’elles figurent à l’acte de vente ou que le document y soit annexé⁸⁸¹.

Le seul élément qui importe pour les Hauts magistrats est qu’il puisse être démontré que le coloti contrevenant ait été en mesure de pouvoir prendre connaissance du cahier des charges et qu’il y a adhéré. Cela peut résulter notamment de la publication au service de la publicité foncière dudit cahier des charges.

Cahier des charges et responsabilité notariale

Les patriciens et en premier lieu les notaires doivent avoir conscience des risques encourus de responsabilité à l’égard des cahiers des charges de lotissement. Dès lors que ceux-ci ne pourront être reproduits ou annexés à l’acte de vente, le notaire s’expose à voir sa responsabilité engagée par l’acquéreur s’il ne peut être établi que celui-ci a pu en prendre connaissance par un autre moyen.

La vigilance du notaire devra être d’autant plus grande qu’il aura connaissance d’un projet de travaux par l’acquéreur.

Le délai d’action : action réelle ou personnelle ?

Une autre source d’insécurité liée à la violation d’un cahier des charges tient au délai de prescription de l’action. Ce délai est-il quinquennal (actions personnelles de l’article 2224 du Code civil) ou trentenaire (actions réelles de l’article 2227 du Code civil) ?

Par un arrêt du 22 avril 2022⁸⁸², la Cour de cassation affirme que le délai de l’action en démolition est trentenaire, se rapportant à la « violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots ». Par cet arrêt, il est donc établi que, par principe, les stipulations d’un cahier des charges sont des servitudes réelles et non des obligations personnelles. La Haute juridiction réserve toutefois la possibilité d’une appréciation souveraine des juges sur la qualification au cas par cas desdites stipulations.

S’agissant des stipulations qui nous intéressent au titre de nos développements en tant que frein à l’optimisation foncière des lotissements, à savoir : l’interdiction de subdivision, la limitation du nombre de logement par lot, les règles d’emprise au sol, prospect, destination des constructions…il ne fait de doute que celles-ci ont une nature réelle et non personnelle et de ce fait, soumises à prescription trentenaire en cas de violation.

Dès lors que les conditions seront réunies pour que l’action puisse prospérer, le coloti demandeur pourra obtenir réparation sur le fondement de l’action en démolition.