Les caractéristiques communes des prêts

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Bénéficiaires

Les bénéficiaires potentiels sont :

les organismes d’HLM : offices publics de l’habitat et sociétés d’HLM ;
les sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;
les collectivités locales ou leurs groupements pour la réalisation d’opérations d’anticipation foncière ou d’acquisition-amélioration visées à l’article R. 331-1, I du Code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion des opérations de construction ;
les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage sous réserve que les opérations réalisées, destinées aux personnes défavorisées, soient financées majoritairement par un PLAI²²⁸.

Objet

Le PLAI et le PLUS ont été créés pour financer l’acquisition ou la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. La liste exhaustive des opérations éligibles est fixée au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation. S’agissant d’un logement social, le souscripteur doit :

s’engager, sur une période de quinze ans, à exclure les cas de changement d’occupation ou d’utilisation du logement, expressément visés par décret²²⁹, ce qui revient à devoir conserver la dimension sociale du logement ;
passer une convention avec l’État ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires²³⁰. Pendant toute la durée de cette convention, l’occupation des logements financés par un PLUS doit respecter les règles de mixité sociale suivantes :

À l’entrée en service des opérations, la convention peut prévoir, en sus des 30 % de logements loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds, un nombre supplémentaire de logements à attribuer à des locataires satisfaisant à ces conditions de ressources²³². Cet engagement supplémentaire éventuel, qui ne concerne que les premières attributions, doit tenir compte de la demande locale que visent notamment à satisfaire les outils mis en place à l’échelon local pour l’application de la loi Dalo (plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées, accord collectif départemental signé avec le bailleur, chartes des conférences intercommunales du logement²³³ ). Pour les logements financés par un PLAI, destinés aux personnes qui rencontrent des difficultés d’insertion particulières, le plafond de ressources ne peut excéder 60 % du montant déterminé par arrêté ministériel, sauf dérogation accordée par le préfet.

La convention doit faire l’objet d’une publicité foncière.

La convention APL d’une opération doit faire l’objet de publicité foncière sans notaire

1. Le lecteur trouvera en cliquant sur ce lien les modèles de convention proposés par le Code de la construction et de l’habitation :

Conventionnement APL – Mise à jour des modèles de conventions de septembre 2019 – Conventionnement APL – Parc public – Habitat – Aménagement, urbanisme, habitat et construction – Actions de l’État – Les services de l’État dans le Nord

Il est intéressant de noter que la convention APL a la nature d’un acte administratif de sorte que, comme l’énoncent ces modèles, elle est publiée aux frais de l’organisme de logement social à la diligence du préfet.

2. En présence d’une opération mêlant des logements conventionnés à d’autres, non conventionnés, un état descriptif de division est nécessaire. S’il n’est pas dressé dans la convention elle-même, il peut être préalablement établi par acte notarié. La pratique de l’état descriptif de division simplifié consistant à regrouper sous un même numéro de lot plusieurs logements conventionnés du même bâtiment (état descriptif de division simplifié) paraît toujours être admise par les services de publicité foncière.

Conditions financières

– Durée et amortissement. – La durée du prêt va de cinq à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues.

– Montant. – Le montant du prêt est calculé en fonction du plan de financement prévisionnel, pour qu’il puisse couvrir au maximum le prix de revient du logement social, déduction faite des subventions.

– Période de versement. – L’emprunteur peut choisir entre :

le versement pendant une période dite « de préfinancement », d’une durée de trois à vingt-quatre mois, qui donne lieu à la possibilité de différer partiellement ou totalement le paiement des intérêts et le remboursement du capital, et permet de personnaliser le profil de déblocage des fonds ;
le versement étalé sur dix mois, avec une période de différé de remboursement du capital de douze ou de vingt-quatre mois pendant laquelle seuls les intérêts sont payés.

– Conditions financières. – Le remboursement se fait par échéances annuelles progressives, la progressivité étant comprise entre -3 % et 0,5 %, selon le mode de révision choisi. Le taux d’intérêt est de 3,60 % pour le PLUS et de 2,85 % pour le PLAI (taux applicable y compris pendant l’éventuelle période de différé)²³⁴. Ce taux est révisable, selon des modalités prévues par contrat, et indexé sur le taux du livret A. À chaque variation du taux du livret A, à la hausse comme à la baisse, les bailleurs sociaux ont la possibilité de lisser cette variation sur l’ensemble des échéances restantes en faisant varier le taux de progression des annuités dans le même sens (mécanisme de « double révisabilité »). Les prêts doivent être garantis à 100 % pendant toute leur durée par les collectivités territoriales, leurs groupements, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ou, à défaut, par une caution bancaire ou une hypothèque.