Les anciennes structures porteuses des projets d'habitat participatif et leurs limites

Les anciennes structures porteuses des projets d'habitat participatif et leurs limites

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Avant la loi Alur812, les projets d'habitat participatif ont utilisé essentiellement trois types de sociétés : les sociétés civiles immobilières d'attribution (SCIA), les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI APP), les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC). Ces différentes structures ne parvenaient cependant ni à organiser une propriété réellement collective, ni à limiter la spéculation, comme le souligna, en 2011, un Livre blanc de l'habitat participatif.
Bien que n'ayant pas entendu répondre à toutes les attentes du mouvement participatif816, le gouvernement a néanmoins proposé une évolution. La loi Alur a créé deux types de sociétés nouvelles dites « d'habitat participatif » : les sociétés coopératives d'habitants et les sociétés d'attribution et d'autopromotion. Visant à compléter l'arsenal juridique existant, la loi nouvelle a maintenu les anciennes formes de sociétés. Le législateur incite toutefois à leur évolution, en édictant que la transformation des anciennes sociétés vers une des deux nouvelles formes n'entraînera pas création d'une personne morale nouvelle.

L'habitat participatif avant la loi Alur

1. La société civile immobilière d'attribution (SCIA) a pour caractéristique de lier les parts sociales détenues par chaque sociétaire au lot qui constituera son futur logement. Au choix du groupe, ce logement lui est attribué en jouissance ou en pleine propriété après la fin de la construction. Les statuts doivent donc décrire précisément les futurs lots d'habitation et leur poids respectif dans le budget global de manière à déterminer la répartition du capital entre les associés. Il faut donc avoir réalisé un projet architectural et un état descriptif de division avant de pouvoir l'immatriculer.
2. En deuxième lieu, les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété (SCI APP) 813 détiennent, gèrent et entretiennent des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme HLM, en vue de leur division afin d'être loués à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds814. On a principalement formulé à leur égard trois reproches :
  • n'étant pas une coopérative, le droit de vote est proportionnel au capital détenu. De ce fait, la valeur des parts évolue. Ce type de société ne pouvait donc traduire la volonté anti-spéculative de ses associés ;
  • elle ne peut conduire qu'à une propriété individuelle des logements. Les amateurs de propriété collective restaient donc sur leur faim ;
  • étant nécessairement créées par des organismes à loyer modéré, elles ne permettaient pas le « brassage » des publics nécessaire à la mixité sociale.
3. En troisième lieu, les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC) 815 dont l'objet est la construction d'immeubles en vue de leur division par lots destinés à être attribués ou vendus aux associés, encouraient les deux mêmes reproches : l'absence de propriété collective et la spéculation.