Le régime réel d’imposition

– Produits à comptabiliser. – L’imposition des produits se fait selon les règles propres aux BIC. Contrairement aux revenus fonciers, le bailleur doit inclure dans ses produits les loyers courus et pas seulement les loyers encaissés.

– Charges déductibles. – L’inscription du bien loué au bilan de l’entreprise permettra au contribuable de déduire des loyers acquis tant les charges locatives que les charges de propriété. Si le bien n’est pas inscrit au bilan, il ne pourra déduire que les frais de gestion et les réparations locatives. Mais surtout, il devient possible d’amortir la construction et les meubles la garnissant sur leur durée normale d’utilisation. Même les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement (non déductibles dans le régime des revenus fonciers) font l’objet d’un amortissement au même titre que les dépenses d’amélioration.

– Limite à l’amortissement. – En application de l’article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble ne peut être fiscalement opérée. C’est dire que l’amortissement ne peut ni créer de déficit, ni l’augmenter. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n’est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu’il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l’utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire³⁷⁹. Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d’une annuité normale, ou après l’extinction du cycle normal d’amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.

– Imposition du résultat. – Si le résultat est bénéficiaire, il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. S’il est déficitaire, le loueur en meublé non professionnel ne pourra pas l’imputer sur son revenu global (contrairement au loueur en meublé professionnel). Les déficits ne pourront être déduits que des bénéfices des autres meublés réalisés au cours des dix années suivantes³⁸⁰.