Le régime d’imposition de la plus-value

– Le calcul de la plus-value. – La plus-value ou la moins-value, appréciée élément par élément, est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur comptable de chaque élément cédé.

Le prix de cession s’entend du prix diminué des frais et taxes qui ont grevé l’opération de cession elle-même (commission versée à un intermédiaire).

Le second terme de la soustraction correspond à la valeur nette comptable. Pour les biens amortissables (comme la construction), elle correspond au prix de revient (ou valeur d’origine) diminué des amortissements admis en déduction pour le calcul de l’impôt. Pour les biens non amortissables (comme le terrain), il convient de retrancher du prix de cession la valeur d’origine.

– La qualification de la plus-value. – Le régime des plus ou moins-values est fondé sur une distinction fondamentale entre les plus ou moins-values à long terme et celles à court terme.

Cette distinction est fondée sur un double critère : la durée de détention dans l’entreprise du bien cédé (moins de deux ans ou deux ans et plus) et la nature du bien (amortissable ou pas).

Le tableau ci-après synthétise la définition des plus ou moins-values à long terme (LT) et à court terme (CT).

– Imposition de la plus-value à court terme. – Elle est intégrée au résultat d’exploitation imposable dans les conditions et au taux de droit commun (barème progressif de l’IR). Si elle intervient en cours d’exploitation, elle peut faire l’objet, sur demande, d’un étalement sur trois ans. En fin d’exploitation, elle constitue un revenu exceptionnel susceptible de bénéficier du système du quotient¹²⁹⁴. La plus-value nette est assujettie aux cotisations sociales sur revenu d’activité (de l’ordre de 45 %).

La moins-value nette à court terme est déduite des bénéfices de l’exercice. Si les bénéfices sont insuffisants, la moins-value non imputée prend le caractère d’un déficit d’exploitation.

La plus-value nette à long terme peut servir à compenser soit les moins-values à long terme subies au cours des dix derniers exercices et qui n’ont pas encore été imputées, soit le déficit de l’exercice. Elle est imposée, depuis le 1^er janvier 2018, au taux réduit de 12,8 % majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un prélèvement global de 30 %.

En cours d’exploitation, la moins-value nette à long terme s’impute sur les plus-values nettes à long terme réalisées au cours des dix exercices suivant celui de sa constatation. En fin d’exploitation, elle est déduite des bénéfices de l’exploitation de l’exercice pour une fraction de son montant, correspondant au rapport entre l’impôt de plus-value à long terme et le taux de l’IS.

Si la société cédant est soumise à l’IS, la plus-value réalisée sur le logement cédé sera imposée à l’IS aux taux de 15 % jusqu’à 42 500 euros et 25 % au-delà. Les régimes de faveur des plus-values à long terme sont en effet limités aux cessions de titres de participation détenus depuis plus de deux ans¹²⁹⁵, de titres de société à prépondérance immobilière cotée ou de parts de FCPR, FPCI ou d’actions de société de capital-risque (SCR) et de produits de la propriété industrielle.