Le principe de l’autorisation

La législation de la protection du logement prend ici tout son sens. Le détenteur d’un local d’habitation ne peut pas l’affecter à une location touristique sans y être préalablement autorisé. Il s’agit là de lutter efficacement contre la déperdition des logements face aux tentations des plateformes de location en ligne. C’est d’ailleurs bien ce texte qui incite aujourd’hui de nombreuses communes, pourtant hors champ d’application obligatoire du dispositif, à le rendre volontairement applicable. En effet, contrairement à la législation relative au changement de destination, sa mise en œuvre est relativement simple pour la commune. Elle lui permet de faire une appréciation fine de ses besoins de protection et comporte des sanctions suffisamment dissuasives pour décourager volonté de s’y soustraire⁹³³. C’est donc tout naturellement que la police du changement d’usage, couplée au Code du tourisme, est devenue le fer de lance de cette lutte⁹³⁴.

Le texte prend soin de ne pas faire référence à l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme⁹³⁵ qui définit « les meublés de tourisme ». Il lui emprunte la notion de clientèle de passage qui n’élit pas domicile mais prend pour critère d’application temporel, la location répétée de courte durée, sans la définir. Il semble ainsi laisser à la commune toute latitude pour fixer le curseur selon ses exigences et aux juges un pouvoir souverain d’appréciation des notions de durée et de répétition. Cependant, ces deux critères doivent aujourd’hui s’apprécier à la lumière de l’arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 18 février 2021⁹³⁶. La notion de répétition est caractérisée à partir de deux contrats conclus au cours de la même année. La notion de courte durée l’est si le contrat a « une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois »⁹³⁷.

Si la pratique de location meublée répétée de courte durée le fait basculer dans le champ d’application du texte, le pétitionnaire doit solliciter une autorisation préalable de changement d’usage (indépendamment de la nécessité du respect des règles sur le changement de destination et des règles de droit privé).

La commune qui souhaite éliminer pareilles locations peut, en outre, subordonner son autorisation à une compensation, obérant le plus souvent la rentabilité de ces locations⁹³⁸ et ce, même si l’autorisation devient alors réelle.

Inversement, la commune souhaitant préserver une attractivité touristique via ces plateformes de location, tout en endiguant les abus, peut encadrer ces locations touristiques en instaurant un régime d’autorisation personnelle et temporaire⁹³⁹.