La location meublée

La location meublée

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Avec le Code du tourisme, la police du changement d’usage constitue aujourd’hui un rempart face aux dérives qui accompagnent le succès grandissant de la location meublée de tourisme. C’est d’ailleurs à cet effet que les communes qui sont en dehors de son champ d’application obligatoire peuvent en décider l’application volontaire.
L’objectif étant toujours la préservation du logement, le contrôle du changement d’usage ne s’applique cependant pas lorsque la location meublée permet d’en assurer la pérennité. Il en est ainsi s’agissant de la résidence principale du loueur ou du locataire (§ I). Seule la location meublée de tourisme est alors soumise à contrôle (§ II).

La location meublée libre

La mise en location meublée d’un logement n’est pas soumise à contrôle préalable lorsqu’elle porte sur la résidence principale de son loueur (A) ou de son occupant (B).

La résidence principale du loueur

En application du dernier alinéa de l’article L. 631-7-1 A, la location meublée « touristique »930 n’est pas soumise à autorisation lorsqu’elle porte sur la résidence principale du loueur. La définition de la résidence principale est celle retenue par l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit du logement « occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».

La résidence principale du locataire

Aucune autorisation n’est requise en cas de location meublée entrant dans les conditions de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation931. Ce bail étant essentiellement régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et portant sur une résidence principale du locataire, la stabilité dans l’occupation et la préservation du logement sont atteints.
Notons que le bail mobilité créé par la loi Elan du 23 novembre 2018 est expressément exclu du contrôle de changement d’usage932. Bien que s’agissant d’une location de courte durée et hors résidence principale, elle obéit à des considérations spécifiques au regard de la personne pouvant y prétendre et permet également de valoriser les « pied-à-terre » inoccupés, justifiant ainsi son exclusion du régime d’autorisation.
En dehors de ces cas particuliers, dès lors que la location meublée de courte durée est répétée et consentie à une clientèle de passage, elle tombe sous le coup d’une autorisation.

La location meublée soumise à autorisation

Le dernier alinéa de l’article L. 631-7 prévoit que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ». Ce texte pose donc le principe que la location meublée à des fins touristiques est soumise à autorisation préalable (A). Il existe cependant, là encore, un régime dérogatoire (B).

Le principe de l’autorisation

La législation de la protection du logement prend ici tout son sens. Le détenteur d’un local d’habitation ne peut pas l’affecter à une location touristique sans y être préalablement autorisé. Il s’agit là de lutter efficacement contre la déperdition des logements face aux tentations des plateformes de location en ligne. C’est d’ailleurs bien ce texte qui incite aujourd’hui de nombreuses communes, pourtant hors champ d’application obligatoire du dispositif, à le rendre volontairement applicable. En effet, contrairement à la législation relative au changement de destination, sa mise en œuvre est relativement simple pour la commune. Elle lui permet de faire une appréciation fine de ses besoins de protection et comporte des sanctions suffisamment dissuasives pour décourager volonté de s’y soustraire933. C’est donc tout naturellement que la police du changement d’usage, couplée au Code du tourisme, est devenue le fer de lance de cette lutte934.
Le texte prend soin de ne pas faire référence à l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme935 qui définit « les meublés de tourisme ». Il lui emprunte la notion de clientèle de passage qui n’élit pas domicile mais prend pour critère d’application temporel, la location répétée de courte durée, sans la définir. Il semble ainsi laisser à la commune toute latitude pour fixer le curseur selon ses exigences et aux juges un pouvoir souverain d’appréciation des notions de durée et de répétition. Cependant, ces deux critères doivent aujourd’hui s’apprécier à la lumière de l’arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 18 février 2021936. La notion de répétition est caractérisée à partir de deux contrats conclus au cours de la même année. La notion de courte durée l’est si le contrat a « une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois »937.
Si la pratique de location meublée répétée de courte durée le fait basculer dans le champ d’application du texte, le pétitionnaire doit solliciter une autorisation préalable de changement d’usage (indépendamment de la nécessité du respect des règles sur le changement de destination et des règles de droit privé).
La commune qui souhaite éliminer pareilles locations peut, en outre, subordonner son autorisation à une compensation, obérant le plus souvent la rentabilité de ces locations938 et ce, même si l’autorisation devient alors réelle.
Inversement, la commune souhaitant préserver une attractivité touristique via ces plateformes de location, tout en endiguant les abus, peut encadrer ces locations touristiques en instaurant un régime d’autorisation personnelle et temporaire939.

Le régime d’autorisation temporaire

– Mécanisme. – L’article L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi Alur, permet à la commune (ou à l’EPCI) d’instaurer un régime d’autorisation temporaire de la location meublée touristique de courte durée. Il lui laisse le soin définir les critères et modalités de son application « en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements ».
Cette autorisation n’est délivrée qu’à titre personnel, le texte précisant que le local ne change alors pas de destination au sens du Code de l’urbanisme. Surtout, elle ne peut être délivrée qu’à une personne physique, excluant de facto du dispositif toute détention sociétaire.
Appréciation critique et conseil pratique. Si l’objectif de lutte contre la professionnalisation de ces locations est louable, il n’en demeure pas moins que l’impossibilité d’accorder l’autorisation temporaire à une personne morale constitue un frein à l’investissement ou à la transmission familiale. Il y a là, en outre, une source de responsabilité pour le conseil, qui préconiserait de recourir à la forme sociétaire sans vérifier la règlementation de la commune du lieu d’investissement. Enfin, la différence de traitement entre personnes physiques et morales pourrait apparaître comme une rupture d’égalité peu compréhensible, si ce n’est injuste.
Les régimes particuliers que nous venons d’étudier ont pour point commun de contrôler le passage de l’habitation à une activité. Il existe cependant un régime organisant le changement d’usage en sens inverse.

L’expérimentation d’un régime dérogatoire de « location mixte » à Nice

Depuis l’année universitaire 2022-2023, la ville de Nice a instauré un régime de location particulièrement novateur au regard de la réglementation sur le changement d’usage.
Il prévoit de coupler une location meublée étudiante (pendant une période de 5 à 9 mois, avec un loyer plafonné) à une location meublée touristique (pendant 3 mois l’été).
Dans cette hypothèse, le propriétaire (que ce soit une personne physique ou morale) peut bénéficier d’une autorisation de changement d’usage, sans compensation.