– Un endettement croissant. – Les Français s’endettent de plus en plus, tant sur les montants que sur la durée. Les prix ne cessant de croître, ils n’ont d’autres choix que d’emprunter plus longtemps s’ils veulent accéder à la propriété. Ils étaient d’ailleurs incités à le faire tant les taux d’intérêt étaient historiquement bas à la fin de l’année 2021. L’Observatoire Crédit Logement (OCL)/CSA nous apprend qu’en novembre 2022, la durée moyenne des prêts s’établissait à 248 mois, un niveau encore jamais observé1091. Dans son tableau de bord de novembre 2022, il remarque que « comme les ménages encore sur le marché accomplissent des projets bien plus ambitieux que ceux qui en ont été exclus1092, le coût des opérations réalisées progresse toujours à un rythme soutenu (+ 5,4 % pour les 11 premiers mois de l’année, en glissement annuel, après + 4,7 % en 2021) »1093. L’apport des ménages a également crû (+ 11,1 % pour les onze premiers mois de l’année, en glissement annuel, après + 13,3 % en 2021), mais l’OCL constate qu’avec la flambée des prix de l’immobilier, il ne suffit plus1094.
Le niveau d’endettement et son étalement dans la durée
Le niveau d’endettement et son étalement dans la durée
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Hausse des prix et endettement : un risque de chocs économiques. – Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) relève qu’un secteur de l’immobilier en tension associé à une forte dette des ménages peut amplifier les chocs économiques : par exemple, une hausse du chômage (ou baisse des revenus) pourrait entraîner une hausse de la sinistralité, mais également une saturation de la contrainte de revenu des ménages. Cela diminuerait leur consommation, accentuant davantage la dégradation des perspectives économiques1095.
– Rôles du HCSF et de l’ACPR face à l’endettement des ménages. – Ces difficultés de financement engendrent un risque de surendettement des ménages, que deux institutions sont chargées de surveiller :
- le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique1096. Il peut, sur proposition du gouverneur de la Banque de France, « en vue de prévenir l’apparition de mouvements de hausses excessives sur le prix des actifs de toute nature ou d’un endettement excessif des agents économiques, fixer des conditions d’octroi de crédit par les entités soumises au contrôle de l’ACPR ou de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et ayant reçu l’autorisation d’exercer cette activité »1097. Ces limites étaient auparavant de simples recommandations ;
- l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vérifie le respect de ces conditions d’octroi de crédit, et peut infliger blâmes et sanctions financières en cas de manquement1098, ce qui est déjà arrivé1099.
On peut consulter par le lien qui suit la présentation des « Travaux de la Banque de France et de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution en matière de stabilité financière » :
– Décision du HCSF du 29 septembre 2021 : les niveaux maximaux à respecter1100. – Le HCSF a révisé les conditions d’octroi des crédits immobiliers, dans une décision prise le 29 septembre 2021, avec date d’effet au 1er janvier 20221101. Désormais, la durée maximum d’un emprunt immobilier souscrit par un particulier est fixée à vingt-cinq ans. D’autre part, le taux maximum d’endettement, qui mesure le montant des annuités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur, ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise, contre 33 % auparavant1102.
Les ménages qui achètent un logement neuf sur plan, avant achèvement du bien, ou qui achètent dans l’ancien et engagent des travaux importants, dont le montant représente au moins 25 % du coût d’acquisition, peuvent bénéficier de deux années supplémentaires de durée d’emprunt1103.
Les établissements de crédit peuvent s’affranchir de ces conditions maximales de durée et de taux d’endettement pour 20 % des prêts octroyés. Ces dérogations doivent être réservées, pour 80 % d’entre elles, aux ménages qui achètent leur résidence principale, avec une proportion de 30 % aux primo-accédants, afin de ne pas exclure les emprunteurs aux revenus modestes ou disposant d’un faible apport, mais dont les dossiers sont toutefois jugés solides1104.
– Motifs de la décision. – La décision a été motivée par :
- le constat que l’endettement des ménages est passé de 53,4 % du revenu disponible brut à 100,9 % entre le premier trimestre 2001 et le premier trimestre 2021, et que le crédit à l’habitat contribue significativement à cette dynamique ;
- le constat que la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France s’appuie sur les bonnes pratiques que constituent en particulier la maîtrise du taux d’effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité ;
- le constat que le niveau d’endettement atteint, conjugué à la dégradation tendancielle des conditions d’octroi observée depuis 2015, est de nature à fragiliser les ménages ;
- la nécessité de pérenniser un octroi prudent de crédit à l’habitat compte tenu du niveau d’endettement atteint.
La prudence dans l’octroi des crédits est de raison, mais ce principe ne permet pas en soi de régler les difficultés d’accession à la propriété rencontrées par un nombre certain de ménages.
– S’endetter encore plus longtemps, est-ce la solution ? – Lisser davantage le coût de l’emprunt est une piste souvent envisagée pour faciliter, au moins à court terme, l’accession des ménages à la propriété, et en particulier celle des primo-accédants. Cette question, qui met en cause la pérennité du logement, sera abordée par le rapport de la troisième Commission. Nous nous bornerons donc ici à quelques conjectures prudentielles.
– Nul ne doute que dans cette configuration, les banques renforceront les conditions du prêt à leur profit et exigeront des taux d’intérêt encore plus élevés pour financer les ménages, rendant ainsi le logement toujours plus cher.
– Plus la durée de remboursement est longue, plus le risque qu’un ménage soit en incapacité de payer ses mensualités est élevé, par exemple en raison du changement inattendu d’une situation personnelle ou professionnelle. Dès lors, on voit mal comment cet assouplissement s’accorderait avec un marché bancaire régulièrement en tension. Sauf à prévoir systématiquement des taux variables, les banques ne verront-elles pas d’un mauvais œil des conditions financières bloquées sur un aussi long terme ?
– Solvabiliser les ménages en lissant davantage leur endettement ne risque-t-il pas d’aggraver la hausse des prix de l’immobilier, et donc le niveau d’endettement des ménages, s’ils sont toujours plus nombreux à accepter un tel risque pour se positionner sur le marché immobilier ?