Le mode de remboursement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Au décès, le mode de remboursement dépend, en principe, de la volonté des héritiers de l'emprunteur. Cependant, l'une des lacunes du régime du prêt viager hypothécaire est l'absence de délai prévu par les textes pour leur laisser le temps de prendre leur décision. En théorie, l'établissement prêteur possédant un titre exécutoire peut ainsi agir huit jours après avoir adressé une signification aux héritiers⁷⁶⁰.

Le remboursement par les héritiers

Si les héritiers souhaitent procéder eux-mêmes au paiement du capital et des intérêts, deux solutions s'offrent à eux :

rembourser le capital et les intérêts dus au prêteur si l'actif successoral est suffisant, et ce afin de conserver l'immeuble ;
vendre eux-mêmes l'immeuble donné en garantie, le prix servant alors à désintéresser l'établissement prêteur. Dans ce cas, les héritiers n'ont pas l'obligation, a priori, de faire réaliser une expertise de l'immeuble. Le projet de cession doit être notifié au créancier qui peut contester « la valeur de l'immeuble retenue dans l'acte de cession »⁷⁶¹. La dette étant plafonnée au prix de cession, le créancier sera particulièrement vigilant à ce que la vente intervienne au « bon » prix. Ce n'est qu'en cas de contestation par le créancier qu'il doit alors être procédé à l'estimation du bien par un expert choisi d'un commun accord par les parties ou désigné sur requête⁷⁶². Le texte ne précise pas s'il s'agit d'une notification à titre de simple information ou si l'accord du créancier doit être obtenu préalablement à la cession de l'immeuble. Il ne précise pas, non plus, quel est le délai ouvert au créancier pour contester le prix de cession. Autrement dit, si la cession intervient sans retour du créancier suite à la notification du projet, peut-il, a posteriori, contester le prix ? En raison de ces incertitudes, et par sécurité, le notaire prendra la précaution d'attendre la validation du prix de cession par le créancier avant de régulariser l'acte.

L'initiative laissée au prêteur

En cas d'inaction des héritiers, ou de succession vacante⁷⁶³, le créancier dispose alors de deux options :

poursuivre la saisie et la vente du bien donné en garantie ;
demander son attribution judiciaire, ou conventionnelle en cas stipulation d'un pacte commissoire.

Et ce nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire.