Le principe : le remboursement au décès

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'époque du remboursement

– Principe. – Le prêt viager hypothécaire est un prêt totalement in fine. Capital et intérêts sont exigibles uniquement au décès de l'emprunteur qui ne doit rien payer de son vivant.

– Cas des époux coemprunteurs. – Si le prêt a été consenti à deux époux, le remboursement total se fait au décès du survivant. Le décès du prémourant est donc, a priori, sans incidence sur le sort du prêt⁷⁵⁸. En revanche, la situation s'avère plus délicate si l'emprunt a été contracté par un seul des époux et si l'immeuble hypothéqué constitue le logement de la famille⁷⁵⁹. Au décès de l'emprunteur, il peut y avoir une opposition d'intérêts entre le conjoint survivant et les autres héritiers. En effet, le conjoint voudra que le prêt soit remboursé au moyen de l'actif successoral afin d'éviter la vente du logement qui le priverait de l'exercice de son droit viager au logement, ce droit n'étant pas opposable à l'établissement prêteur. Il semble, en revanche, a priori acquis que le conjoint puisse exercer son droit temporaire au logement, compte tenu de son caractère d'ordre public. Le prêteur pourra, de son côté, faire saisir le logement pour le vendre, ou en obtenir l'attribution dès lors que le conjoint peut continuer à l'occuper jusqu'à l'expiration du délai d'un an.

Le mode de remboursement

Au décès, le mode de remboursement dépend, en principe, de la volonté des héritiers de l'emprunteur. Cependant, l'une des lacunes du régime du prêt viager hypothécaire est l'absence de délai prévu par les textes pour leur laisser le temps de prendre leur décision. En théorie, l'établissement prêteur possédant un titre exécutoire peut ainsi agir huit jours après avoir adressé une signification aux héritiers⁷⁶⁰.

Le remboursement par les héritiers

Si les héritiers souhaitent procéder eux-mêmes au paiement du capital et des intérêts, deux solutions s'offrent à eux :

rembourser le capital et les intérêts dus au prêteur si l'actif successoral est suffisant, et ce afin de conserver l'immeuble ;
vendre eux-mêmes l'immeuble donné en garantie, le prix servant alors à désintéresser l'établissement prêteur. Dans ce cas, les héritiers n'ont pas l'obligation, a priori, de faire réaliser une expertise de l'immeuble. Le projet de cession doit être notifié au créancier qui peut contester « la valeur de l'immeuble retenue dans l'acte de cession »⁷⁶¹. La dette étant plafonnée au prix de cession, le créancier sera particulièrement vigilant à ce que la vente intervienne au « bon » prix. Ce n'est qu'en cas de contestation par le créancier qu'il doit alors être procédé à l'estimation du bien par un expert choisi d'un commun accord par les parties ou désigné sur requête⁷⁶². Le texte ne précise pas s'il s'agit d'une notification à titre de simple information ou si l'accord du créancier doit être obtenu préalablement à la cession de l'immeuble. Il ne précise pas, non plus, quel est le délai ouvert au créancier pour contester le prix de cession. Autrement dit, si la cession intervient sans retour du créancier suite à la notification du projet, peut-il, a posteriori, contester le prix ? En raison de ces incertitudes, et par sécurité, le notaire prendra la précaution d'attendre la validation du prix de cession par le créancier avant de régulariser l'acte.

L'initiative laissée au prêteur

En cas d'inaction des héritiers, ou de succession vacante⁷⁶³, le créancier dispose alors de deux options :

poursuivre la saisie et la vente du bien donné en garantie ;
demander son attribution judiciaire, ou conventionnelle en cas stipulation d'un pacte commissoire.

Et ce nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire.

Le montant du remboursement : règle du plafonnement de la dette

L'une des principales particularités du prêt viager hypothécaire réside dans le fait que la dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble donné en garantie au jour du décès de l'emprunteur ⁷⁶⁴. En tant que de besoin, l'estimation de l'immeuble est réalisée par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur, ou désigné sur requête⁷⁶⁵. Si l'immeuble est saisi par l'établissement prêteur, la dette est plafonnée au prix d'adjudication. Si l'immeuble est attribué au prêteur, judiciairement ou en vertu du pacte commissoire s'il a été stipulé, la dette est plafonnée à la valeur de l'expertise.

Le délai de recouvrement

L'action en recouvrement d'un prêt viager hypothécaire se prescrit par deux ans ⁷⁶⁶. La Cour de cassation a précisé le point de départ de cette prescription. Le délai de prescription court à compter du jour où l'établissement prêteur a connaissance, non seulement du décès de l'emprunteur, mais également de l'identité de ses héritiers⁷⁶⁷.