Le droit de demander un délai

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

L'article 815 du Code civil prévoit la possibilité de reporter le partage par convention (I) ou jugement (II).

La convention d'indivision

– Principe. – À la demande de l'occupant du logement, les indivisaires peuvent conclure une convention aux termes de laquelle ils s'interdisent de demander le partage. Une telle convention, pour être valable, doit satisfaire aux prescriptions des articles 1873-2 et suivants du Code civil. Elle ne peut être conclue que par l'ensemble des indivisaires³⁹⁹ et doit être constatée dans un acte publié au fichier immobilier s'agissant d'un bien immobilier⁴⁰⁰. La formalité de publicité foncière est requise uniquement pour l'opposabilité aux tiers et non comme condition de validité de la convention⁴⁰¹.

– But recherché. – La conclusion d'une telle convention assure un simple répit à l'occupant. Le législateur n'a pas voulu d'une interdiction absolue de demander le partage⁴⁰². Les coïndivisaires conservent le droit de provoquer le partage, mais sous certaines conditions. Il convient de distinguer selon que la durée de la convention est déterminée ou indéterminée.

– Durée. – Si une durée est définie dans la convention, elle ne saurait être supérieure à cinq ans. À son terme, elle peut être prorogée de manière expresse avec l'accord de l'ensemble des indivisaires.

Dans ce cas, les indivisaires peuvent demander le partage uniquement pour de justes motifs⁴⁰³. L'appréciation des justes motifs relève du pouvoir souverain des juges du fond. Tel sera le cas si les intérêts personnels de la majorité des indivisaires se trouvent compromis par le maintien de l'indivision ou si l'occupant met en péril le logement.

– Renouvellement. – Il peut être prévu que la convention d'indivision se renouvelle « par tacite reconduction pour une durée déterminée ou indéterminée »⁴⁰⁴. Si les parties ne s'accordent pas sur le renouvellement de la convention d'indivision, le droit commun de l'indivision s'applique et donc la possibilité pour tout indivisaire de provoquer le partage. Si la convention est conclue pour une durée indéterminée, les indivisaires conservent le droit de demander le partage à tout moment « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps »⁴⁰⁵. Finalement, la convention d'indivision accorde peu de sécurité à l'occupant du logement.

Le juge

Le juge peut surseoir au partage (a) ou maintenir l'indivision (b).

Le sursis au partage

La condition du sursis

– Une dépréciation certaine. – Une fois l'assignation en partage lancée, un indivisaire peut demander au juge de surseoir au partage si et seulement si sa réalisation peut porter atteinte à la valeur du logement indivis. Aucune autre raison ne peut être invoquée pour obtenir un sursis au partage. Les juges du fond sont souverains pour apprécier, en fonction des circonstances, l'opportunité de faire droit à la demande de sursis⁴⁰⁶. Ils statuent en fonction des circonstances de l'espèce. Le risque de perte de valeur peut résulter d'une situation temporaire, comme des travaux en cours ou un litige avec un voisin ou un entrepreneur suite à des travaux. Dans pareil cas, il s'avère opportun d'attendre la fin des travaux ou du litige. Les juges ont ainsi fait droit à une demande de sursis en période de crise de l'immobilier⁴⁰⁷. Cette solution sera assurément difficile à mettre en œuvre quand il s'agira de démontrer le risque de dévaluation du logement lié au partage.

– L'espoir d'une plus-value ? – À l'inverse, un indivisaire pourrait-il faire valoir qu'il est prévisible que le bien génère une plus-value dans les deux années à venir pour obtenir un sursis ? Tel pourrait être le cas si, par exemple, le logement est situé dans le périmètre d'étude d'un important projet d'urbanisme ou de rénovation urbaine. La question, à ce jour, n'est pas tranchée. Nul doute qu'elle se posera un jour en jurisprudence.

Le délai du sursis

– Une solution à court terme. – Le sursis est accordé pour deux années au plus⁴⁰⁸. Le principe du partage est acquis. Seule son exécution est différée. Le point de départ du délai est la date de la décision judiciaire. Compte tenu du temps nécessaire à la procédure, le délai sera en réalité beaucoup plus long. Le sursis est donc une solution à court terme qui maintient le concubin ou le partenaire et, plus généralement, l'occupant dans une situation précaire. Lorsque les conditions sont remplies, il est préférable de recourir à la demande de maintien de l'indivision.

Le maintien de l'indivision

– Protéger la famille proche. – En vertu de l'article 821-1 du Code civil, le juge peut prononcer le maintien de l'indivision du logement effectivement occupé par le défunt ou son conjoint et du mobilier le garnissant⁴⁰⁹. Les seuls bénéficiaires du maintien de l'indivision sont le conjoint survivant (ii) et/ou les enfants mineurs (i). L'objectif du texte est de les maintenir dans leur cadre de vie habituel. L'indivision peut également être maintenue à la demande de certains indivisaires sous réserve de faire droit à la demande de partage de leur coïndivisaire en lui attribuant sa part (iii).

Les enfants mineurs

– Maintien jusqu'à la majorité. – En présence d'enfants mineurs du défunt, la demande peut être faite par le conjoint survivant ou tout héritier ou encore par le représentant légal des enfants mineurs⁴¹⁰. Le maintien dans l'indivision est accordé pour une durée de cinq années. Il peut être renouvelé jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants⁴¹¹. Un concubin ou partenaire coïndivisaire qui a des enfants avec le défunt peut ainsi être maintenu dans les lieux tant qu'au moins un des enfants est mineur.

Le conjoint survivant

– Maintien à vie. – Si le défunt ne laisse aucun enfant mineur, seul le conjoint peut demander le maintien dans l'indivision et à la double condition d'être copropriétaire du logement et d'y résider au moment du décès⁴¹². Peu importe que le conjoint soit propriétaire avant le décès ou le devienne du fait du décès seulement. En revanche, le conjoint simplement usufruitier n'est pas habilité à demander le maintien de l'indivision du logement⁴¹³. Le maintien dans l'indivision est également accordé pour une durée de cinq années et peut être renouvelé jusqu'au décès du conjoint⁴¹⁴. La Cour de cassation a précisé que le juge ne peut pas initialement accorder le maintien de l'indivision jusqu'au décès, obligeant ainsi le conjoint à renouveler sa demande après cinq ans⁴¹⁵.

L'attribution « éliminatoire »

– Une solution subsidiaire. – S'il existe au moins trois indivisaires, l'occupant du logement peut répondre à l'assignation en partage en déposant une demande reconventionnelle de maintien du logement dans l'indivision sous réserve d'attribuer sa part au seul indivisaire qui a demandé le partage⁴¹⁶. Cette innovation de la loi du 31 décembre 1976 a été qualifiée par M. Dagot d'« attribution éliminatoire »⁴¹⁷. Cette attribution n'est pas de droit et relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. En outre, elle s'applique à titre subsidiaire. En effet, si le demandeur en partage demande l'attribution préférentielle et remplit les conditions pour en bénéficier, la demande d'attribution éliminatoire sera rejetée.

– Une demande nécessairement reconventionnelle. – L'attribution éliminatoire ne peut pas être demandée à titre principal. Elle suppose l'existence d'une demande en partage et en partage global, non partiel. Pour autant, elle est applicable quand bien même l'indivision comprendrait un bien unique⁴¹⁸. Elle est recevable tant que la décision relative à l'action en partage n'est pas passée en force de chose jugée et même tant que le partage n'est pas intervenu si la décision se borne à ordonner le partage et non la licitation⁴¹⁹.

La demande reconventionnelle d'attribution éliminatoire n'a pas être déposée par l'ensemble des défendeurs à l'action en partage. Elle suppose néanmoins qu'il existe a minima un autre indivisaire hormis le demandeur en partage et l'occupant du logement. À défaut, la demande ne peut aboutir puisqu'il n'y aura plus d'indivision une fois le demandeur alloti. Or il s'agit bien d'une demande de maintien de l'indivision.

Depuis la loi du 23 juin 2006, l'indivisaire à l'initiative de l'action en partage est alloti en valeur⁴²⁰. Si les liquidités indivises sont insuffisantes pour couvrir sa part, seuls les demandeurs du maintien dans l'indivision doivent en principe s'acquitter de la somme due. Rien n'empêche toutefois les autres indivisaires de participer s'ils le souhaitent.

– Intérêt en cas de recomposition familiale. – L'attribution éliminatoire peut trouver application dans les familles recomposées si le défunt laisse à la fois des enfants issus de son union avec son concubin ou partenaire de pacte civil de solidarité et des enfants issus d'une précédente union. À défaut d'accord, il est fort probable que ces derniers demandent le partage en justice. Le concubin ou partenaire peut alors faire une demande reconventionnelle de maintien du logement dans l'indivision à laquelle on peut penser que ses propres enfants ne s'opposeront pas. Encore faut-il que les deniers indivis et/ou ceux du concubin ou partenaire soient suffisants pour couvrir la part des demandeurs en partage.

L'essentiel à retenir

Dans les cas où le logement est appréhendé comme un bien, il est traité comme un actif successoral ordinaire au décès de son propriétaire. L'occupant se retrouve alors en situation de concurrence avec les (autres) héritiers et ne bénéficie d'aucune protection spécifique. La succession peut s'en trouver paralysée, ce qui est préjudiciable autant aux héritiers qu'à l'occupant qui peut être privé de son cadre de vie du jour au lendemain. Ce défaut de protection peut préjudicier au logement lui-même qui risque de ne plus être entretenu ni par l'occupant, ni par les héritiers. Le premier se retrouve dans une situation précaire et peut avoir à quitter les lieux à tout moment. Il va donc s'abstenir d'engager des dépenses. Quant aux héritiers, tant qu'ils n'ont pas accès au logement, ils ne peuvent pas l'entretenir. Fort heureusement, depuis quelques décennies le législateur a tissé peu à peu un statut protecteur du logement dont bénéficie essentiellement, mais non exclusivement, le conjoint survivant.