– Principe. – L'indivisaire qui occupe exclusivement le logement indivis est redevable d'une indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision, et ce jusqu'au partage ou à la date de cessation de la jouissance privative du bien si elle est antérieure. L'indivisaire occupant ne peut s'exonérer du versement de l'indemnité d'occupation au motif que le logement est vétuste et donc incompatible avec sa mise en location336.
Le débiteur de l'indemnité d'occupation
Le débiteur de l'indemnité d'occupation
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Exception. – L'indemnité n'est pas due lorsque l'occupant exerce ses droits de jouissance en vertu d'un titre conventionnel ou légal. Il peut s'agir d'une convention d'indivision, ou encore d'un bail. Dès lors qu'il s'acquitte d'un loyer, même modique, l'indivisaire n'a pas à verser d'indemnité d'occupation ; il y a bien une contrepartie à son occupation. En effet, la Cour de cassation considère que l'indivisaire locataire ne porte pas atteinte aux droits égaux et concurrents de ses coïndivisaires, lesquels sont préservés par le versement d'un loyer à l'indivision, qui succède au bailleur dans ses droits comme dans ses obligations. On lira dans l'extension web ci-dessous un cas pratique établi à ce sujet à partir d'un arrêt rendu par la première chambre civile le 18 mars 2020.
Une contrepartie préexistante à l'indivision exclut le versement d'une indemnité d'occupation – Cas pratique
Mme C…, mère de deux enfants, a été victime d'un accident vasculaire cérébral. Elle a dû être placée sous la tutelle d'un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (MJPM) et hébergée dans un établissement spécialisé pendant les cinq années ayant précédé son décès. Elle était propriétaire de son logement, laissé vacant, que son fils a souhaité occuper. Ce dernier a convenu avec le MJPM du versement mensuel d'une somme de 500 € en contrepartie de cette occupation privative.
Au décès de Mme C…, sa fille, âpre au gain, a obtenu d'un professionnel un avis de valeur estimant la valeur locative mensuelle de ce logement à 1 200 € par mois.
De quelle somme le fils, occupant, doit-il s'acquitter envers l'indivision successorale à compter du décès de Mme C… ?
La Cour de cassation a tranché nettement :
Le fait que le bail soit simplement verbal et la valeur locative du logement nettement supérieure au montant du loyer acquitté par l'indivisaire locataire est sans incidence
337. Dès lors, le fils occupant l'appartement de Mme C… est redevable envers l'indivision, comme il l'était par le passé envers sa mère, de la somme mensuelle de 500 €, soit à verser chaque mois à sa sœur une somme de 250 €.
– Corrélation de l'indemnité à l'indivision. – S'il n'y a pas d'indivision, il ne peut y avoir de droits concurrents et donc d'indemnité d'occupation. Ainsi, aucune indemnité n'est due :
- par le légataire universel, fût-il tenu au versement d'une indemnité de réduction, sauf option pour la réduction en nature (qui crée une indivision) ;
- par le légataire particulier338 du logement, car il est propriétaire du bien légué dès le décès339 ;
- par l'usufruitier du logement en cas de démembrement de propriété340, quand bien même il serait en indivision pour la nue-propriété ;
- par le conjoint survivant ayant opté pour le droit d'habitation du logement qu'il occupait effectivement à l'époque du décès341.
– Durée de l'indemnisation. – L'indemnité est due, sous réserve de la prescription quinquennale342 :
- tant que dure l'occupation. En cas de contestation sur la date de fin de la jouissance privative, il appartient à l'ancien occupant d'en apporter la preuve343 ;
- tant que dure l'indivision, c'est-à-dire jusqu'au partage. Même lorsque le juge accorde l'attribution préférentielle à l'occupant, cette attribution ne prend effet qu'au jour du partage et non au jour du décès. L'indemnité d'occupation est donc due, et ce jusqu'au partage définitif344.