Le calcul de la plus-value brute

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les règles de détermination de la plus-value brute sont différentes selon que la cession porte sur l’immeuble (a) ou sur les titres d’une société à prépondérance immobilière (b).

La cession de l’immeuble

– Le prix de cession. – Il est défini à l’article 150 VA du Code général des impôts. Il s’agit « du prix réel tel que stipulé à l’acte ». Il est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées à l’article 683 I du même code, c’est-à-dire les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du vendeur.

Le prix est réduit du montant de la TVA acquittée et des frais définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de la cession¹²⁷⁹. Les frais déductibles sont listés de manière exhaustive par l’article 41 duovicies H, annexe III du Code général des impôts¹²⁸⁰.

– Le prix de revient. – Il est défini à l’article 150 VB du Code général des impôts. En cas d’acquisition à titre onéreux, c’est le prix effectivement acquitté par le cédant. En cas d’acquisition à titre gratuit, on retiendra la valeur ayant servi à liquider les droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition. En cas d’acquisition à titre onéreux, ils peuvent être retenus soit pour leur montant réel, soit forfaitairement pour un montant de 7,5 % du prix d’acquisition¹²⁸¹. En cas d’acquisition à titre gratuit, ils se limitent aux frais d’acte et de déclaration ainsi qu’aux droits de mutation à titre gratuit qui ont été effectivement supportés par le cédant.

Le prix d’acquisition est majoré des dépenses de travaux ¹²⁸², soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition lorsque l’immeuble est détenu depuis au moins cinq ans soit sous certaines conditions pour leur montant réel¹²⁸³.

Les dépenses de travaux qui sont déductibles se rapportent à des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Elles sont supportées par le vendeur et les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Elles ne doivent pas avoir été prises en compte pour l’impôt sur le revenu et ne pas constituer des dépenses locatives.

La cession des parts de sociétés à prépondérance immobilière

– Assiette de la plus-value. – Elle est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession est le prix convenu entre les parties incluant, le cas échéant, les contreparties positives ou négatives obtenues par le cédant ou qui lui ont été imposées (remboursement du solde créditeur d’un compte courant d’associé).

Le prix d’acquisition correspond à la valeur nominale des parts, si le cédant en est un des associés fondateurs ; sinon on prendra en compte le prix d’acquisition selon les mêmes modalités que pour l’acquisition en direct d’un immeuble.

En raison de la semi-transparence de la société dont les titres sont cédés, la jurisprudence Quémener-Baradé du Conseil d’État¹²⁸⁴ autorise à retraiter le prix d’acquisition au titre de chaque année de détention :

en le majorant de la quote-part des bénéfices imposés chez l’associé (y compris les plus-values) et des pertes comblées par l’associé ;
en le minorant des déficits déduits par l’associé (y compris les moins-values) et des bénéfices appréhendés par l’associé.

La solution de la juridiction administrative revient à majorer le prix d’acquisition du montant des bénéfices non distribués et à le minorer du montant des déficits non comblés.

– Imposition de la plus-value. – La plus-value est déterminée et imposée selon les articles 150 UB et suivants du Code général des impôts. Les frais d’acquisition ne sont déductibles que pour leur montant réel, il n’est pas possible d’appliquer le forfait de 7,5 % du prix d’acquisition de l’article 150 VB du même code. Il n’est pas possible de majorer le prix d’acquisition des parts des travaux effectués par la société soit pour leur montant réel, soit pour le montant forfaitaire de 15 %.

– Les exonérations éventuellement applicables – Lorsque la société met un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale, la fraction de plus-value revenant à cet associé peut être exonérée. L’article 150 UB du Code général des impôts ne visant pas les exonérations prévues aux II et III de l’article 150 U du même code, les autres exonérations et notamment celle tenant au montant de la cession sont inapplicables aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière.