L’article 83, alinéa 2 du Code général des impôts précise que les taxes sont liquidées sur « le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre que ce soit… ».
L’assiette des droits de mutation à titre onéreux
L’assiette des droits de mutation à titre onéreux
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Le prix de vente. – La base d’imposition des droits est avant tout le prix de vente, payable comptant ou à terme. L’administration fiscale a précisé dans sa doctrine1252 que les droits ne s’appliquent pas aux intérêts payés pour la période postérieure à l’entrée en jouissance car ils représentent les fruits du prix auquel le vendeur avait normalement droit au jour de la vente.
– Les charges augmentatives du prix. – Par charges augmentatives du prix, il convient d’entendre toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, en acquittant ses dettes ou en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier. On pourrait citer sans être exhaustif :
- les frais exposés pour parvenir à la vente (diagnostics) s’ils sont remboursés par l’acquéreur ;
- la commission de négociation si elle est mise contractuellement à la charge du vendeur mais versée par l’acquéreur1253 ;
- des travaux entrepris sur l’immeuble par le cédant mais facturés à l’acquéreur1254 ;
- le différé de jouissance : la réserve de jouissance du vendeur constitue une charge augmentative du prix qui correspond au montant du loyer perçu par le vendeur depuis la vente ou à une estimation des parties si le bien n’est pas loué.
Ne sont pas des charges augmentatives du prix :
- le remboursement par l’acquéreur de sa quote-part d’impôt foncier pour la période allant de l’acte de vente au 31 décembre de l’année de la vente1255 ;
- le remboursement de la quote-part de charges courantes pour la période allant de la vente à la fin du trimestre ou du semestre en cours ou l’appel de fonds postérieur à la vente pour des travaux votés antérieurement à la vente.
Inversement, des obligations incombant légalement à l’acquéreur qui seraient assumées par le vendeur viendraient en diminution du prix. Ce serait le cas dans une vente « actes en main » : pour liquider les droits, il conviendrait de déduire du prix les frais et loyaux coûts du contrat tels que les honoraires de négociation, les émoluments fixes ou proportionnels.