Le régime de droit commun

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le régime applicable dépend des modalités de détention du logement acquis : soit l’immeuble est détenu directement par le vendeur (A), soit l’immeuble est détenu par une société à prépondérance immobilière (B).

L’acquisition du logement (immeuble)

Nous étudierons successivement les règles d’exigibilité des droits de mutation à titre onéreux (I), d’assiette (II) et les taux applicables (III).

L’exigibilité des droits de mutation à titre onéreux

– Lors de la signature de l’acte notarié. – Le droit de vente immobilier est exigible sur la plupart des mutations à titre onéreux portant sur un logement qui sont formalisées par un acte notarié. C’est donc à l’occasion de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière que sera perçu le droit de vente. Depuis le 1^er novembre 2011¹²⁴⁹, la formalité de publication, dite « formalité fusionnée », est requise dans un délai d’un mois (au lieu de deux) à compter de la date de l’acte.

– Vente assortie de condition suspensive ou résolutoire. – Si la vente du logement est assortie d’une condition suspensive, la vente sera enregistrée au droit fixe des actes innommés¹²⁵⁰, le droit de vente proportionnel ne deviendra exigible qu’à la réalisation de la condition suspensive.

Si la vente du logement est soumise à une condition résolutoire, le droit de vente sera perçu immédiatement. Par contre, la résolution de la vente ne permettra pas d’obtenir la restitution des droits versés sauf résolution légale ou fondée sur un cas de force majeure.

– Vente comprenant également du mobilier. – Lorsque la vente du logement comprend également du mobilier, il est possible de soustraire la valeur du mobilier aux droits de mutation si le prix de vente est ventilé entre la partie immobilière et la partie mobilière et si le mobilier est décrit et estimé article par article¹²⁵¹.

L’assiette des droits de mutation à titre onéreux

L’article 83, alinéa 2 du Code général des impôts précise que les taxes sont liquidées sur « le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre que ce soit… ».

– Le prix de vente. – La base d’imposition des droits est avant tout le prix de vente, payable comptant ou à terme. L’administration fiscale a précisé dans sa doctrine¹²⁵² que les droits ne s’appliquent pas aux intérêts payés pour la période postérieure à l’entrée en jouissance car ils représentent les fruits du prix auquel le vendeur avait normalement droit au jour de la vente.

– Les charges augmentatives du prix. – Par charges augmentatives du prix, il convient d’entendre toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, en acquittant ses dettes ou en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier. On pourrait citer sans être exhaustif :

les frais exposés pour parvenir à la vente (diagnostics) s’ils sont remboursés par l’acquéreur ;
la commission de négociation si elle est mise contractuellement à la charge du vendeur mais versée par l’acquéreur¹²⁵³ ;
des travaux entrepris sur l’immeuble par le cédant mais facturés à l’acquéreur¹²⁵⁴ ;
le différé de jouissance : la réserve de jouissance du vendeur constitue une charge augmentative du prix qui correspond au montant du loyer perçu par le vendeur depuis la vente ou à une estimation des parties si le bien n’est pas loué.

Ne sont pas des charges augmentatives du prix :

le remboursement par l’acquéreur de sa quote-part d’impôt foncier pour la période allant de l’acte de vente au 31 décembre de l’année de la vente¹²⁵⁵ ;
le remboursement de la quote-part de charges courantes pour la période allant de la vente à la fin du trimestre ou du semestre en cours ou l’appel de fonds postérieur à la vente pour des travaux votés antérieurement à la vente.

Inversement, des obligations incombant légalement à l’acquéreur qui seraient assumées par le vendeur viendraient en diminution du prix. Ce serait le cas dans une vente « actes en main » : pour liquider les droits, il conviendrait de déduire du prix les frais et loyaux coûts du contrat tels que les honoraires de négociation, les émoluments fixes ou proportionnels.

Les droits de mutation de droit commun

– Un droit commun au taux de 5,80665 %. – Depuis le 1^er mars 2016, l’acquéreur d’un logement, sauf à bénéficier d’un régime plus favorable, doit s’acquitter d’une taxation de 5,80665 %. Ce taux se décompose en :

un droit départemental de 4,5 % ¹²⁵⁶ . En effet, l’article 77 de la loi de finances pour 2014 a autorisé les conseils généraux à relever le droit départemental de 3,8 à 4,5 % pour les ventes signées après le 1^er mars 2014. À ce jour, seuls quatre départements¹²⁵⁷ ont conservé un taux de 3,8 % ;
une taxe additionnelle perçue au profit de la commune au taux de 1,20 % ¹²⁵⁸ ;
un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % liquidé sur le montant du droit départemental.

L’acquisition du logement détenu en société

– Une taxation au taux de 5 % si la société est à prépondérance immobilière. – Le logement, au lieu d’être détenu « en direct », peut être détenu par le vendeur par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Il y aura lieu d’appliquer alors les dispositions de l’article 726-I, 2° du Code général des impôts qui soumet au droit de 5 %, sans abattement, les cessions de participations à prépondérance immobilière, qu’il s’agisse d’actions (sauf sociétés cotées) ou de parts sociales. Est considérée comme étant à prépondérance immobilière la société non cotée en bourse (société de personnes ou ayant opté pour l’impôt sur les sociétés, quelle que soit la forme) dont l’actif est ou a été, au cours de l’année précédant la cession, principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des sociétés non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière. Contrairement au régime des plus-values réformé par la loi de finances pour 2004, la valeur des immeubles affectés par la société à son exploitation est prise en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière.

L’assiette des droits est constituée, comme pour l’acquisition d’un logement détenu en direct, par le prix exprimé majoré des charges qui peuvent s’y ajouter.

Certaines acquisitions de logements bénéficieront d’un régime spécial en raison de la personne du vendeur se traduisant par l’application d’un taux réduit ou d’une exonération.