La surélévation à l’initiative du syndicat des copropriétaires : source d’incertitude et d’inquiétude

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La décision par le syndicat des copropriétaires d’opérer par lui-même l’opération de surélévation doit être prise avec beaucoup de circonspection tant au regard des conséquences sur son financement (A), qu’au titre des responsabilités qu’elle peut lui faire endosser (B).

Le financement de l’opération de surélévation

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires se déciderait à engager par lui-même l’opération de surélévation, il devra bien évidemment en assumer la charge financière jusqu’à l’achèvement des travaux. Pour ce faire, il est probable que la copropriété doive alors recourir à l’emprunt.

Si tel est le cas, cet emprunt entrera-t-il dans le champ d’application de l’article 26-4 de la loi de 1965 issu de la loi n^o 2012-387 du 22 mars 2012 (dite loi Warsmann) ?

La doctrine est incertaine sur ce sujet. Toutefois pour le professeur émérite Daniel Tomasin⁸³³, le fait que cet article soit d’ordre public nécessite une appréciation stricte de son champ d’application. La surélévation n’étant pas évoquée par cet article, elle ne devrait pas y être soumis.

Rappelons que cet article en son alinéa premier pose le principe de la nécessité de recourir à un vote à l’unanimité en cas de prêt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement notamment de travaux concernant les parties communes. Son troisième alinéa tempère cette règle en retournant à la majorité qui aura été requise pour le vote de la décision ayant nécessité l’emprunt⁸³⁴ dès lors que l’emprunt souscrit au nom du syndicat ne profitera qu’aux seuls copropriétaires décidant d’y participer.

Le syndicat des copropriétaires : maître de l’ouvrage

La réalisation de l’opération de surélévation par le syndicat des copropriétaires lui confère nécessairement la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la vente des lots créés avec les conséquences s’y rapportant.

Lors de la réalisation des travaux

Devant la complexité pluridisciplinaire d’une surélévation, il sera recommandé au syndicat de recourir à un contrat de promotion immobilière ou de délégation de maîtrise d’ouvrage, plutôt qu’à des contrats d’entreprise avec les différents intervenants.

Cela permettra au syndicat de déléguer la charge de la régularisation des différents contrats, formalités et assurances nécessaires à la bonne réalisation des travaux.

Lors de la vente des lots

Du fait de sa qualité de constructeur-vendeur, le syndicat devra garantir les acquéreurs des nouveaux lots notamment au titre des articles 1792 et suivants du Code civil. Il devra donc être en possession d’une assurance tant décennale que dommages-ouvrage.

Notons que pour Vivien Zalewski-Sicard, le syndicat pourrait recourir à la vente des lots créés avant leur achèvement, au moyen de Vefa relevant donc du secteur protégé. Le syndicat devrait alors répondre aux obligations pesant sur les vendeurs d’immeuble à construire ; ce qui pourra être lourd de conséquences pour lui⁸³⁵.

Dans la théorie, la surélévation par le syndicat des copropriétaires est tout à fait réalisable. Toutefois, en pratique, les copropriétaires préféreront certainement s’abstenir de réaliser par eux-mêmes l’opération devant la complexité et les risques encourus.

Dès lors, la seconde option qui s’ouvre à une copropriété pour opérer sa valorisation au travers d’une opération de surélévation en est la cession dudit droit à un tiers opérateur.