La subvention de l’État

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Calcul

– Modalités de calcul de la subvention. – La subvention de l’État est déterminée en appliquant un taux de subvention à une assiette de subvention. Cette assiette est supposée représenter le prix de revient de l’opération ; ses principaux paramètres incluent la surface utile des logements construits et le nombre de stationnements, mais elle peut faire l’objet de deux majorations : une majoration pour qualité lorsque la construction satisfait aux normes lui permettant de bénéficier de certains labels, et une majoration locale, fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation de l’opération et à des critères de qualité et de service non labellisés.

– Incidence d’une délégation des aides à la pierre sur le taux de subvention. – La loi n^o 2004-809 du 13 août 2004, relative aux libertés et responsabilités locales, a permis à l’État de déléguer aux intercommunalités et aux départements la gestion des aides à la pierre. La délégation prend la forme d’une convention de six ans conclue sur la base d’un programme local de l’habitat (PLH). L’existence d’une telle délégation conditionne la fixation du taux de subvention de l’État aux logements PLAI et PLUS :

lorsque l’opération considérée est située dans un territoire où aucune délégation de compétence n’est intervenue, le taux de subvention est celui fixé chaque année par le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre (Fnap) ;
au contraire, lorsque l’opération se situe sur un territoire ayant fait l’objet d’une délégation de la gestion des aides à la pierre, le délégataire de compétence²³⁷ peut majorer ce taux d’un maximum de cinq points²³⁸.

Procédure

Il importe, pour un notaire, de connaître au moins dans ses grandes lignes la procédure d’attribution des prêts au logement social et des subventions correspondantes. En effet, l’obtention de ceux-ci peut venir impacter la rédaction des avant-contrats conclus par les bénéficiaires de ces prêts, qui peuvent demander à l’ériger en condition suspensive. Or cette procédure diffère nettement de l’obtention d’un financement ordinaire dans le domaine de la construction de logements, et n’a pas grand-chose de commun avec les habitudes de rédaction d’une condition suspensive « loi Scrivener ».

– Première étape : la décision favorable. – Les subventions et prêts ne peuvent être accordés que sous réserve de l’obtention d’une décision favorable du préfet prise au nom du ministre chargé de la construction et de l’habitation et notifiée au demandeur²³⁹. Les pièces nécessaires à l’attribution des aides figurent en annexes à l’arrêté du 5 mai 2017²⁴⁰ modifié par l’arrêté du 10 février 2020²⁴¹.

L’instruction de la demande est assurée par le directeur départemental des territoires. Dans le cas où une convention de délégation de la gestion des aides à la pierre a été passée avec le département ou un établissement public de coopération intercommunale, le président du conseil départemental ou de l’établissement public est substitué au préfet pour prendre toutes les décisions relatives aux aides à la réalisation de logements ou d’immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Cette convention prévoit si l’instruction des demandes est assurée par la direction départementale des territoires ou par le délégataire²⁴².

La réponse du préfet doit intervenir dans un délai maximum de quatre mois à compter de la demande de décision favorable, faute de quoi la demande est réputée rejetée. La décision favorable ne peut intervenir qu’après la passation de la convention à l’aide personnalisée au logement. Elle porte octroi de la subvention de l’État et agrément de l’opération ; elle ouvre droit à l’attribution des prêts de la Caisse des dépôts et consignations²⁴³.

Le bénéficiaire de la décision favorable dispose de sept ans (trois ans en cas d’opération d’acquisition sans travaux) pour déposer un dossier de demande de clôture de l’opération. Sauf prorogation accordée par le préfet, après mise en demeure, la décision favorable est caduque et son bénéficiaire s’expose au remboursement des sommes déjà versées²⁴⁴.

– Seconde étape : l’accord de principe sur le prêt. – La décision portant attribution de la subvention, prise par le préfet²⁴⁵, permet au maître d’ouvrage d’obtenir les prêts de la Caisse des dépôts et consignations. Le maître d’ouvrage doit adresser sa demande de financement à la direction régionale de la Caisse des dépôts du lieu de l’opération au plus tard six mois après l’obtention de cette décision. Celle-ci lui délivre un accord de principe après analyse de l’équilibre de l’opération, de la situation financière de l’organisme et des garanties présentées. Cet accord doit précéder le début des travaux. Le montant des prêts PLUS et PLAI peut couvrir la totalité du prix de revient de l’opération, déduction faite des subventions de l’État et des autres financements. Le taux d’intérêt, indexé sur la variation du taux du livret A, est fréquemment modifié²⁴⁶.