La prise en compte juridique du vieillissement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le législateur entend que le vieillissement de la population soit pris en compte dès la création du logement ; il oriente donc en ce sens le droit de l'urbanisme (a). Au-delà, il anticipe l'adaptation de la société au vieillissement dans la loi du 29 décembre 2015 (b).

Le vieillissement en droit de l'urbanisme

C'est dès l'élaboration du rapport de présentation du schéma de cohérence territoriale (SCoT) que doit être pris en considération le vieillissement. À cet effet, l'article L. 141-3 du Code de l'urbanisme vise, parmi les axes essentiels de la transition écologique, une « offre d'habitat, de services et de mobilités adaptés aux nouveaux modes de vie », formulation qui ne saurait exclure les modes de vie résultant du vieillissement des habitants. Il revient ensuite au programme local de l'habitat (PLH) d'intégrer, au fur et à mesure de ses renouvellements, les problématiques de la perte d'autonomie et du handicap. Le PLH imprimant ses inflexions au plan local d'urbanisme (PLU), il est donc susceptible d'influencer directement les réflexions et les actions au niveau communal et intercommunal¹²⁶¹. Il faut ajouter que les commissions d'accessibilité, recensant les établissements et les logements accessibles aux personnes âgées et handicapées, doivent intégrer des associations ou organismes représentant les personnes âgées (CGCT, art. L. 2143-3) et que, dans le parc social, une priorité d'accès a été aménagée non plus seulement aux personnes handicapées, mais aussi aux personnes âgées¹²⁶².

Le vieillissement depuis la loi de 2015

– Une loi d'adaptation. – La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population¹²⁶³ (dite « loi ASV ») promulguée le 29 décembre 2015 a pour ambition de « changer le regard sur le vieillissement ». En ce qui concerne le logement, l'objectif est de favoriser autant que possible le maintien du cadre de vie des personnes âgées au sein de leur domicile, et d'éviter autant que faire se peut l'hébergement médicalisé¹²⁶⁴. Il y va tant du moral de nos anciens, qui très majoritairement souhaitent demeurer à leur domicile, que de l'intérêt des finances publiques, cette option étant en définitive moins coûteuse pour la solidarité nationale que celle du financement de solutions alternatives d'hébergement. À cet effet, la loi ASV souhaite favoriser l'habitat collectif (i) et vient en aide au locataire pour l'adaptation de son logement (ii).

L'adaptation du logement collectif

– Renaissance des béguinages. – La loi ASV du 28 décembre 2015 pose le postulat que l'aide au maintien à domicile passe d'abord par une adaptation de l'habitat et, à cet égard, elle entend favoriser un nouveau type d'habitat collectif, vu comme une sorte de troisième voie entre le logement purement individuel et l'hébergement en établissement médicalisé. L'idée n'est pas nouvelle. Elle s'inspire de ce que le Moyen Âge flamand avait su inventer dès le XII ^e siècle : le béguinage, forme d'habitat regroupé, propre à conserver l'intimité de chacun mais permettant, par la mise en commun de certains services, de répondre aux besoins de personnes fragilisées (par l'âge, le veuvage, la pauvreté…) mais encore autonomes. En bref, un habitat communautaire à vocation sociale¹²⁶⁵.

– Les logements-foyers sont morts, vive les résidences autonomie ! – Le texte de 2015 modifie la dénomination des logements-foyers de l'article L. 633-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour les requalifier de « résidences autonomie » lorsqu'ils accueillent des personnes âgées¹²⁶⁶. Ce changement de terminologie souligne un élargissement de leurs missions, axées désormais vers la prévention de la perte d'autonomie. Les résidences autonomie doivent assurer un socle minimal de prestations défini par décret. À ce titre, ces résidences sont désormais éligibles à bénéficier d'un forfait autonomie pour financer les actions de prévention, conditionné à la conclusion d'un contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens (CPOM) ¹²⁶⁷.

– Une nouvelle donne pour les résidences services. – Dans le même élan, la loi ASV revoit l'organisation juridique et économique des copropriétés avec services (« résidences services »), réécrivant les articles 41-1 et suivants de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965. Cette intervention provient du constat d'une difficulté marquée, dans la pratique, de procéder à la revente des logements détenus au sein de telles résidences, en raison des charges incompressibles qui les accompagnent, et ce même si le logement n'est pas occupé et si son prix est largement pondéré par rapport aux tendances générales du marché local. Pour cette raison, la loi ASV impose la différenciation entre les services individualisables et ceux qui ne le sont pas, qui seuls constituent des charges de copropriété. Le tout est désormais écrit et codifié aux nouveaux articles L. 631-13 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

L'adaptation du logement locatif

– Un coup de pouce en faveur de la personne âgée locataire. – Nous avons déjà évoqué l'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Lorsque de tels travaux d'accessibilité sont envisagés par un locataire âgé, à ces frais exclusifs, la loi ASV substitue à l'accord préalable du bailleur une simple information, ouvrant droit à opposition. Seule est requise une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le locataire doit y indiquer précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés. Il doit identifier les entreprises chargées de les exécuter. Il doit, enfin, rappeler expressément au bailleur qu'à défaut de réponse dans le délai de deux mois¹²⁶⁸, il sera réputé avoir donné son accord tacite et définitif aux travaux. De la sorte, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise des lieux en l'état antérieur. La liste limitative des travaux admis à ce régime particulier a été fixée par décret en Conseil d'État¹²⁶⁹. Ce dispositif est applicable quelle que soit la date du bail (même conclu antérieurement aux lois ASV ou Elan), et qu'il s'agisse de location nue ou meublée.

Mentions obligatoires de la lettre recommandée du locataire désireux de réaliser dans son logement des travaux d'adaptation à la perte d'autonomie

La demande de travaux doit comporter la reproduction intégrale de l'article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989.

À reproduire dans le courrier au bailleur :

Loi du 6 juillet 1989 : art. 7, f

« Le locataire est tenu (…) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'État ».

La possibilité d'adapter le logement constitue sans doute « la première clé du maintien à domicile »¹²⁷⁰. Mais elle ne serait rien si elle n'était accompagnée d'un volet financier.