La portée de l’action en démolition

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La position de principe : l’absence de prise en compte de la proportionnalité

De jurisprudence constante, les Hauts magistrats de la Cour de la cassation prononcent la démolition de l’ouvrage irrégulier dès lors qu’elle est matériellement possible⁸⁸³.

Allant de pair avec la position ci-dessus, les juges n’ont pas à prendre considération la proportionnalité de la sanction au regard du trouble causé⁸⁸⁴.

Lorsque l’on fait l’analyse des éléments relatifs à l’action en démolition assise sur la violation d’une stipulation liée à la nature contractuelle d’un cahier des charges, le couperet est implacable pour le coloti !

Vers une nouvelle voie jurisprudentielle ?

Par deux arrêts en date du 13 juillet 2022⁸⁸⁵, la troisième chambre civile de la Cour de cassation donne droit, pour la première fois, au contrôle de proportionnalité entre les conséquences de la demande en démolition pour le contrevenant et l’intérêt pour son demandeur ; lorsque cette demande est fondée sur la violation d’une stipulation d’un cahier des charges.

Dans le cas soumis, une SCI qui avait acquis un lot de lotissement y a édifié un immeuble collectif de six logements avec piscine. Les colotis voisins ont alors engagé une action en démolition sur le fondement de la violation de l’article 8 du cahier des charges qui imposait une servitude d’implantation (30 m × 30 m). Or, dans les faits cette construction ne respectait pas cette servitude.

Dans la droite ligne de sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation aurait reconnu le bien-fondé de la demande en démolition. Cependant, il n’en n’est rien. Elle donne droit aux juges de la Cour d’appel d’avoir rejeté la demande en démolition, au profit de dommages et intérêts.

La Cour reconnaît certes la violation du cahier des charges quant à la servitude d’implantation mais relève en parallèle que « le cahier des charges, qui n’avait pas prohibé les constructions collectives, autorisait la construction d’un édifice important sur le lot acquis ». Elle retient ensuite d’autres considérations d’espèce (absence de perte de vue, l’absence d’une situation objectivement préjudiciable mais seulement un ressenti négatif selon le rapport d’expertise). Elle en conclut alors à « l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers ».

Par leur publication, la Cour de cassation a souhaité donner une portée particulière à ces arrêts. Sans pouvoir établir pour autant qu’il s’agisse d’un revirement de jurisprudence, il est certain qu’à tout le moins cette voie de la « proportionnalité » pourra désormais être retenue par les tribunaux selon les cas d’espèces. De quoi donc laisser entendre aux poursuivants que leurs actions ne seront plus sanctionnées systématiquement par la démolition. Alors, « wait and see »…