La police de la décence au niveau local

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

– Avantage et inconvénient de la règle locale. – Édicter une réglementation au niveau local est un gage de sa meilleure adaptation aux réalités pratiques d'un territoire ; c'est une nécessité en matière d'habitat et d'aménagement¹¹⁸⁰. C'est pourquoi, dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe un règlement sanitaire, qui fonde les pouvoirs de police des maires en matière, notamment, d'hygiène et de salubrité des logements.

Cependant, lorsque la règle locale se superpose à d'autres règles, nationales, il peut en résulter, pour l'usager, des difficultés d'accès au Droit et de lisibilité des règles. Difficultés d'accès au Droit lorsque le « simple citoyen » peine à identifier les différentes sources des règles applicables¹¹⁸¹. Problèmes de lisibilité, ensuite, quand il s'agit de savoir si elles doivent faire l'objet d'une application cumulative ou si, au contraire, il existe entre elles une hiérarchie qui fait primer les unes sur les autres. En résumé : un risque pour la sécurité juridique¹¹⁸². Il nous faut donc savoir à quelles conditions de telles exigences locales de décence peuvent être imposées (A) avant de donner quelques illustrations pratiques (B).

Principe de fonctionnement de la police locale de la décence locative : ajouter et non pas restreindre

– Le RSD et son application. – Chaque département français possède un règlement sanitaire départemental (RSD). Il s'agit d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement des dispositions du Code de la santé publique et qui a vocation à réglementer toutes les questions d'hygiène et de salubrité susceptibles de concerner les habitants d'un territoire communal¹¹⁸³. C'est donc le maire qui est chargé de l'application du RSD sur sa commune, et qui peut, dans ce cadre, constater les infractions pour en rendre compte au procureur de la République, prononcer des injonctions, adresser des mises en demeure, voire dresser des contraventions de troisième classe.

L'entrée en vigueur de la loi SRU, avec ses normes nationales de décence des logements, était susceptible de poser des problèmes de compatibilité avec les dispositions préexistantes des différents RSD. Cette question a été résolue de la manière suivante : les normes de décence définies par la loi SRU et son décret d'application se sont automatiquement substituées à toutes celles d'anciens RSD qui auraient été moins exigeants. En revanche, les obligations plus lourdes qui étaient, le cas échéant, dictées par ces anciens RSD restent intégralement applicables, au-delà des normes issues de la loi SRU et de son décret. En d'autres termes : en présence de deux normes différentes réglementant le même objet, c'est la norme la plus rigoureuse qu'il convient d'appliquer.

Illustrations pratiques

– Application du principe. – Le bailleur d'un local peut pleinement satisfaire aux conditions du décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002, mais se rendre pourtant coupable d'indécence s'il ne respecte pas les conditions éventuellement plus drastiques du RSD dans le ressort duquel se situe le bien qu'il entend donner à bail. Certes, des dérogations aux règles prévues dans un RSD peuvent être accordées par la préfecture, mais il faut justifier de difficultés techniques particulières liées à la réalisation de travaux de mise aux normes, ou de l'importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

Il est notamment observé assez fréquemment que le RSD impose une superficie minimale de décence, comme le décret de 2002, mais sans que s'ouvre parallèlement l'alternative d'un volume habitable minimum, comme l'autorise l'article 4 du décret.

Décret « Décence » du 30 janvier 2002 RSD

Décret du 30 janvier 2002, art. 4	RSD des Hauts-de-Seine, art. 27-2
Le logement dispose d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.	Tout logement doit comprendre une pièce de neuf mètres carrés au moins.

Différence plus subtile, le RSD peut énoncer des modalités de calcul de la surface habitable du logement différentes de celles prévues par la loi, applicables au niveau national ! Une décision de jurisprudence (que nous retrouverons d'ailleurs un peu plus loin ; V. infra, n^o ) en donne l'illustration :

CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n 18/09880

(Première partie)

Paraissant identique aux exigences de la loi, une disposition du règlement sanitaire de la Ville de Paris impose, pour la décence d'un logement, une surface minimale de neuf mètres carrés. La ressemblance s'arrête là ! Les modalités de calcul de la surface habitable sont plus rigoureuses dans ce règlement sanitaire que celles prévues par le décret de 2002, qui se réfère en la matière aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (devenu R. 156-1 après recodification). Le règlement sanitaire de Paris dispose notamment que « pour l'évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte ».

En l'espèce, un locataire, soutenant que le logement donné à bail était d'une superficie inférieure à neuf mètres carrés, fit assigner son propriétaire devant le tribunal d'instance (à l'époque des faits, en 2017) de Paris aux fins de :

constater l'indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
condamner celui-ci à rembourser la somme de 14 693,76 € au titre des loyers et charges payés pendant trois ans ;
lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Ledit propriétaire assigna en intervention forcée l'agence de gestion, mandataire chargée du bien, en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de gestion.

Rappelant la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la cour d'appel de Paris confirme que les dispositions d'un règlement sanitaire départemental non abrogées doivent recevoir application, dès lors qu'elles sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s'agissant des modalités de calcul de la surface habitable, et ne sont pas incompatibles avec celui-ci. Appliquant fidèlement à l'espèce l'adage specialia generalibus derogant, elle en conclut que « la norme spéciale doit en l'espèce l'emporter sur la norme plus générale ».

Le propriétaire est donc reconnu coupable d'avoir délivré un logement indécent à son locataire au regard de la réglementation locale, nonobstant la conformité dudit bien à la réglementation générale.

De même encore, le règlement sanitaire de la Ville de Paris, adopté par arrêté du 20 septembre 1979, est souvent plus disert que le décret « Décence » de 2002 sur de nombreux détails (par ex., les règles de gabarit et de matériaux des canalisations d'eau potable, ou celles relatives à la température de l'eau). À l'inverse, le RSD de la Haute-Savoie énonce des obligations à portée très générale¹¹⁸⁴, sans imposer aucun seuil précis de surface ou de volume du local. Ce sont, en pareil cas, les normes de niveau national qui s'appliquent.