La date de référence du 1er janvier 1970

La preuve de l’usage du local au 1^er janvier 1970 ou de son évolution conforme depuis, constitue l’élément essentiel de la police du changement d’usage dans la protection du logement. En effet, l’alinéa 3 de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés », puis en son alinéa 4 : « Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation ».

Si de prime abord cet article est compréhensible, sa mise en œuvre est sujette à de nombreuses difficultés.

La date du 1^er janvier 1970, retenue par la réforme de l’ordonnance de 2005, avait pour ambition de régler les multiples difficultés d’application du régime connues jusqu’alors. Elle correspond à la date de la dernière révision des valeurs foncières, pour laquelle tout propriétaire devait déclarer à l’administration les caractéristiques de son local et donc son usage. Dès lors, l’examen du fichier des propriétés bâties constitue la pierre angulaire du dispositif, réalisant, en quelque sorte, une « photographie administrative » du local à cette date. Il est accessible auprès des Centres des impôts fonciers par tout propriétaire et mis à disposition des professionnels ayant besoin de le consulter⁹¹⁷.

Cependant, comme pour tout fichier faisant l’objet d’un classement depuis plus de cinquante ans, son exploitation peut être difficile, notamment en cas de destruction de la fiche, d’erreur dans son indexation, ou encore d’incohérence de l’information relevée lors de la création de la fiche ou lors d’une actualisation…

C’est pourquoi le Code de la construction et de l’habitation réserve la possibilité de prouver par tout autre moyen l’affectation du local considéré. La pratique s’en remet classiquement aux désignations dans les actes de vente, règlements de copropriété ou baux ainsi qu’à toute pièce administrative ou fiscale en possession du demandeur (taxe sur les bureaux, autorisations de travaux…).