La condition relative au logement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La cotitularité s'applique au local à usage exclusif d'habitation (I) constituant le logement effectif du couple (II).

L'usage exclusif d'habitation

La cotitularité concerne les seuls baux portant sur les locaux d'habitation « sans caractère professionnel ou commercial »⁴³³. La cotitularité et, par suite, le droit exclusif, sont ainsi exclus pour les locaux à usage mixte, professionnel ou commercial et d'habitation⁴³⁴, et aux locaux accessoires, parkings notamment⁴³⁵. En revanche, elle est admise pour les logements de fonction⁴³⁶.

L'occupation effective par le couple

Les deux époux ou partenaires pacsés doivent cohabiter effectivement dans les lieux loués. La protection est donc exclue :

si les époux ou partenaires résident séparément, pour des raisons professionnelles notamment⁴³⁷ ;
pour le logement pris en location par un époux en instance de divorce postérieurement à l'ordonnance de non-conciliation⁴³⁸ ;
en cas de sous-location du logement qui est alors occupé par d'autres personnes que le couple de preneurs⁴³⁹ ;
pour les résidences secondaires⁴⁴⁰.

– Le cas particulier de l'instance en divorce. – La protection est en revanche maintenue au profit de l'époux survivant qui demeure cotitulaire du bail alors même que, pendant une instance en divorce, le juge a attribué la jouissance du logement à son conjoint. La « cotitularité ne prend fin qu'à la transcription du divorce en marge des registres de l'état civil, et ce même si les deux époux ne vivent plus ensemble dans le local loué »⁴⁴¹.

– Les conséquences du défaut de cohabitation. – Si les conditions de la cotitularité ne sont pas réunies, le conjoint ou le partenaire pacsé survivant est privé du droit exclusif au bail. À titre subsidiaire, l'article 14 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 lui permet de demander le transfert du bail sans condition – de durée de vie commune notamment –, mais celui-ci n'est pas de droit. Le conjoint ou partenaire peut être en concours notamment avec les descendants, les ascendants et les personnes à charge qui vivent dans le logement depuis au moins un an à la date du décès du preneur. En cas de pluralité de demandes, le juge statue en fonction des intérêts en présence sans être tenu de privilégier le conjoint ou le partenaire pacsé, lesquels ne sont pas prioritaires. Dans ce cas, le concubin est quasiment sur un pied d'égalité avec le conjoint et le partenaire pacsé. Il doit cependant prouver sa situation de concubinage et justifier d'une cohabitation effective de plus d'un an avec le preneur.