Les époux et les partenaires pacsés, et eux seuls, bénéficient d'un droit exclusif sur le bail (A) portant sur le local à usage exclusif d'habitation constituant leur logement effectif (C) à condition d'être cotitulaires du bail (B), aucune condition de forme n'étant par ailleurs exigée (D).
Le droit exclusif du cotitulaire du bail
Le droit exclusif du cotitulaire du bail
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Les bénéficiaires du droit exclusif
Un avantage a été conféré spécialement au conjoint survivant par la loi du 3 décembre 2001 et étendu au partenaire pacsé par la loi du 24 mars 2014431 : l'un comme l'autre bénéficie d'un droit exclusif à la poursuite du bail d'habitation au décès du prémourant, prévu à l'article 1751, alinéa 3 du Code civil. Ils évincent tous les autres prétendants au transfert du bail qui sont donc privés du droit de demander l'attribution préférentielle du droit au bail.
La condition de cotitularité du bail
Pour pouvoir bénéficier du droit exclusif, le conjoint (I) et le partenaire pacsé (II) doivent remplir une condition essentielle : être cotitulaires du bail d'habitation. Cette cotitularité est exclue pour le concubin (III).
Le conjoint, cotitulaire de droit
Ici la cotitularité s'impose au bailleur (a). Seule une obligation d'information pèse sur le preneur (b).
La cotitularité opposable au bailleur
Le premier alinéa de l'article 1751 du Code civil, issu de la loi du 4 août 1962, accorde au conjoint la cotitularité automatique du bail d'habitation, quel que soit le régime matrimonial. Le conjoint n'a donc pas à la revendiquer, même en cas de mariage postérieur à la conclusion du bail par un seul des époux. Cette cotitularité est d'ordre public. Elle s'applique « nonobstant toute convention contraire ». Elle ne peut donc être écartée ni par les époux dans leurs conventions matrimoniales, ni par le bailleur dans le contrat de bail.
L'obligation d'information mise à la charge du preneur
Bien que la cotitularité soit de droit pour le conjoint, le preneur est tenu d'informer le bailleur de sa situation matrimoniale et la jurisprudence exige une démarche positive. Prouver que le bailleur avait connaissance du mariage est insuffisant. Le preneur doit apporter la preuve de la notification faite au bailleur432.
Le partenaire pacsé, cotitulaire sur demande
La loi du 24 mars 2014 a étendu aux partenaires pacsés la règle de la cotitularité du bail d'habitation. À la différence des époux, elle est conditionnée à la formulation d'une demande conjointe des partenaires auprès du bailleur. Cependant, celui-ci ne saurait la refuser.
La cotitularité exclue pour le concubin
Aucune cotitularité n'existe au profit du concubin qui, par voie de conséquence, ne bénéficie pas du droit exclusif sur le bail. Ses droits viennent en concours avec ceux d'autres personnes autorisées à demander le transfert du bail. Il devra quitter le logement s'il est évincé. Seule la signature conjointe du contrat de bail ou d'un avenant peut remédier à cet inconvénient. Si tel est le cas, au décès d'un concubin, le bail se poursuit au profit du survivant qui a également la qualité de preneur.
La condition relative au logement
La cotitularité s'applique au local à usage exclusif d'habitation (I) constituant le logement effectif du couple (II).
L'usage exclusif d'habitation
La cotitularité concerne les seuls baux portant sur les locaux d'habitation « sans caractère professionnel ou commercial »433. La cotitularité et, par suite, le droit exclusif, sont ainsi exclus pour les locaux à usage mixte, professionnel ou commercial et d'habitation434, et aux locaux accessoires, parkings notamment435. En revanche, elle est admise pour les logements de fonction436.
L'occupation effective par le couple
Les deux époux ou partenaires pacsés doivent cohabiter effectivement dans les lieux loués. La protection est donc exclue :
- si les époux ou partenaires résident séparément, pour des raisons professionnelles notamment437 ;
- pour le logement pris en location par un époux en instance de divorce postérieurement à l'ordonnance de non-conciliation438 ;
- en cas de sous-location du logement qui est alors occupé par d'autres personnes que le couple de preneurs439 ;
- pour les résidences secondaires440.
– Le cas particulier de l'instance en divorce. – La protection est en revanche maintenue au profit de l'époux survivant qui demeure cotitulaire du bail alors même que, pendant une instance en divorce, le juge a attribué la jouissance du logement à son conjoint. La « cotitularité ne prend fin qu'à la transcription du divorce en marge des registres de l'état civil, et ce même si les deux époux ne vivent plus ensemble dans le local loué »441.
– Les conséquences du défaut de cohabitation. – Si les conditions de la cotitularité ne sont pas réunies, le conjoint ou le partenaire pacsé survivant est privé du droit exclusif au bail. À titre subsidiaire, l'article 14 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 lui permet de demander le transfert du bail sans condition – de durée de vie commune notamment –, mais celui-ci n'est pas de droit. Le conjoint ou partenaire peut être en concours notamment avec les descendants, les ascendants et les personnes à charge qui vivent dans le logement depuis au moins un an à la date du décès du preneur. En cas de pluralité de demandes, le juge statue en fonction des intérêts en présence sans être tenu de privilégier le conjoint ou le partenaire pacsé, lesquels ne sont pas prioritaires. Dans ce cas, le concubin est quasiment sur un pied d'égalité avec le conjoint et le partenaire pacsé. Il doit cependant prouver sa situation de concubinage et justifier d'une cohabitation effective de plus d'un an avec le preneur.
L'absence de condition de forme
Une application automatique
Le conjoint ou le partenaire pacsé survivant n'a pas à revendiquer expressément le droit exclusif dont il dispose en vertu de l'article 1751, alinéa 3 du Code civil, que ce soit auprès du bailleur ou des héritiers. Son maintien dans les lieux est suffisant442.
Deux conditions obligatoires
– Une renonciation expresse. – Le texte prévoit en revanche que la renonciation à ce droit doit être expresse.
– Nécessairement postérieure au décès. – La jurisprudence a précisé qu'une telle renonciation ne pouvait être antérieure au décès en raison de la prohibition des pactes sur succession future443. En effet, « nul ne peut valablement renoncer à un droit d'ordre public, et notamment de nature successorale, avant d'en être devenu titulaire »444.