Extension qui n'est toutefois pas homogène

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La jurisprudence n'est cependant pas toujours univoque en la matière, et deux limites importantes subsistent.

Disharmonies jurisprudentielles

Ainsi que cela a été relevé⁹¹¹ à l'occasion du commentaire de l'arrêt de 2004, l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil ne recoupe pas une parfaite unanimité, et ce au sein même de la Cour de cassation. La première et la deuxième chambres civiles en font application respectivement pour sanctionner bail et cautionnement hypothécaire d'une part, et résiliation d'assurance d'autre part. Mais la troisième chambre civile, quant à elle, est plus restrictive, niant l'application de l'article 215, alinéa 3 à certaines garanties ne constituant pas un acte de disposition⁹¹², telles qu'une promesse de cautionnement hypothécaire. Toutefois, et c'est le plus décisif, l'argumentaire s'oppose clairement à celui des deux autres chambres, partisanes d'une compétence de l'article bien au-delà de la summa divisio distinguant actes de disposition et d'administration.

Garde-fous et limites

– Article 215 versus article 217. – Tout d'abord, l'article 215, alinéa 3 du Code civil peut dans certains cas succomber devant l'application d'un autre dispositif du régime primaire : celui de l'article 217 du même code. La Cour de cassation a jugé en 2009⁹¹³ que même si cette protection du logement de la famille doit perdurer en dépit de la fin de la vie commune des époux, et y compris après l'introduction d'une instance en divorce, elle ne constitue pas pour autant un obstacle à l'autorisation judiciaire de vendre ledit logement sollicitée par l'époux propriétaire, sur le fondement de l'article 217 du Code civil ; et ceci, alors même que la jouissance de ce logement avait fait l'objet d'une attribution au profit de l'autre époux, aux termes de l'ordonnance de non-conciliation. Le seul critère à prendre ici en considération est l'intérêt de la famille. Si la vente souhaitée y apparaît conforme, elle doit être autorisée.

« Battle » au sein du régime primaire

1. Selon la Cour de cassation, dans une décision rendue en 2009, l'époux propriétaire du logement familial peut, nonobstant les termes de l'article 215, alinéa 3 du Code civil, obtenir l'autorisation judiciaire de disposer du logement de la famille sur le fondement de l'article 217⁹¹⁴.

2. Une éminente spécialiste⁹¹⁵ souligne que cette décision était la première par laquelle la Haute Cour prenait expressément parti sur cette possibilité d'employer le dispositif de l'article 217, branche du statut de base qui permet d'agir sans l'accord du conjoint (nonobstant son refus injustifié ou son incapacité à manifester sa volonté), y compris dans un domaine pourtant soumis à impérative cogestion, comme celui de la vente du logement familial. C'est d'autant plus remarquable qu'en plus de la conception très élargie que la cour adopte du champ d'application de l'article 215, alinéa 3, tant rationae temporis que rationae materiae, les obstacles à la vente étaient ici très forts : non seulement il s'agissait du logement de la famille (constitué par le dernier lieu de vie commune, selon la jurisprudence du 16 mai 2000), mais en plus la jouissance du logement avait été accordée, pour toute la durée de la procédure de divorce, à l'époux qui s'opposait à la vente.

3. Cette décision de 2009 est l'occasion pour la cour d'affirmer avec force que le seul élément à considérer pour autoriser ou non la vente est l'intérêt de la famille, notion exprimée justement à l'article 217 : cela pourrait découler par exemple, et selon nous, de motifs de santé, de sécurité ou d'équilibre social ou scolaire pour les enfants, ou de raisons économiques comme celles visant à substituer un logement générateur de charges trop lourdes par un autre mieux adapté, ou à assurer l'apurement de dettes communes importantes accablant le couple.

– Nécessité d'un intérêt pour agir en annulation. – La notion d'intérêt supérieur de la famille est à la racine d'une deuxième limite à l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil. L'époux qui s'opposait sur ce fondement à la vente du logement appartenant à son conjoint, et sollicite pour cette raison la nullité de l'acte par lequel il en a disposé, doit justifier d'un intérêt né et actuel pour agir en ce sens ⁹¹⁶. De la sorte, lorsque le logement a perdu son affectation au jour de l'acte de disposition, l'action en nullité perdant sa raison d'être, l'action ne peut aboutir. Ainsi lorsqu'une épouse a déjà quitté le logement concerné au jour de sa demande en annulation, elle n'a, alors, aucun intérêt à agir⁹¹⁷. Justifier du caractère familial du logement au moment où il a été disposé de celui-ci ne suffit donc pas : encore faut-il que ce caractère demeure au moment d'agir contre l'acte emportant cette disposition⁹¹⁸.

– Conclusion. Transition. – Le régime de protection du logement familial présente, en particulier pour un non-juriste, quelques subtilités délicates à appréhender. Les limitations évoquées nécessitent une intervention judiciaire, ce qui n'est pas synonyme de prévisibilité. Cette situation, néfaste en termes de sécurité juridique, s'est compliquée dans les dernières années au point de venir, de notre point de vue, trahir ou, a minima, brouiller l'objectif du texte.