L'éventail très large des actes visés

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

La protection de l'alinéa 3 de l'article 215 du Code civil s'étend à un nombre considérable d'opérations. Et en cela, elle n'est pas forcément focalisée sur les seuls actes de mutation de la propriété. À l'appui d'une logique parfois contestée, la jurisprudence l'a peu à peu étendue à des décisions qui ne constituent pas à proprement parler des actes de disposition.

Les baux

– Résiliation de bail. – L'article 215, alinéa 3 du Code civil vise bien « les droits par lesquels est assuré le logement de la famille », ce qui recoupe donc également les droits de jouissance conférés par un bail d'habitation. Ainsi, lorsque c'est au moyen d'un bail que la famille assure son logement, aucun des époux ne peut le résilier unilatéralement : les tribunaux, sous le visa de cet article, ont ainsi déclaré le congé donné par un époux seul inopposable à son conjoint⁸⁹⁸, les deux demeurant en outre solidairement tenus au paiement du loyer⁸⁹⁹. Et formant le pendant en matière locative de qui se vérifie en matière de propriété, l'alinéa premier de l'article 1751 du Code civil insiste, en confirmant par ailleurs qu'il en est ainsi même si le bail a été conclu avant mariage par un seul des membres du couple : même dans un tel cas, le droit au bail est bien réputé appartenir aux deux époux et aucun ne peut en disposer sans l'autre, de la même manière qu'un époux ne peut disposer de la propriété du logement sans l'aval de son conjoint, quand bien même cette propriété lui reviendrait à titre personnel.

L'articulation entre les deux textes n'est cependant pas parfaite, puisque l'article 1751, à la différence de l'article 215, s'applique également aux partenaires (depuis sa réforme par la loi Alur)⁹⁰⁰ et ne s'applique que si le bail concerne exclusivement un local d'habitation (à l'exclusion donc d'un bail mixte).

L'hypothèque, le cautionnement, le nantissement

– Sûretés réelles. – De manière constante, doctrine⁹⁰¹ et jurisprudence⁹⁰² ont toujours considéré que consentir une sûreté réelle était un acte de disposition, puisque c'était s'exposer à la perte du bien du fait de sa potentielle saisie, en cas de défaillance au remboursement de la dette. Dès lors, appliquée aux droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ladite sûreté est subordonnée au consentement exigé par l'article 215, alinéa 3 du Code civil. Il en sera ainsi pour une hypothèque conventionnelle, comme pour un « cautionnement hypothécaire » (ou plutôt sûreté réelle conventionnelle consentie par un tiers, depuis l'ordonnance n^o 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés).

– Cautionnement. – En revanche, et c'est l'occasion de rappeler leur incomparable gravité, les engagements souscrits dans le cadre d'un cautionnement ne sauraient être contestés dans leur validité du simple fait qu'ils auraient fait porter une menace sur le logement de la famille sans obtenir au préalable le consentement du conjoint. La Cour de cassation a en effet considéré⁹⁰³ qu'un époux, « en prenant le risque dans son engagement de caution » d'une prise d'inscription d'hypothèque judiciaire sur le logement de la famille, même si celui-ci constitue le seul bien susceptible de constituer le gage du créancier, ne fait pas un acte de disposition au sens de l'article 215, alinéa 3 du Code civil⁹⁰⁴.

– Critique. – C'est là sans doute un témoignage flagrant de l'extension à bords flous, et à géométrie quelque peu variable, que conduit la construction prétorienne progressivement mise en place autour du périmètre d'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil. En effet, la même cour, pour les mêmes causes, parvient en matière de constitution d'hypothèque à des conclusions diamétralement opposées⁹⁰⁵. Elle étend le dispositif aux actes contenant cette constitution, qui selon elle, sans emporter d'emblée disposition des droits par lesquels est assuré le logement familial, comportent le risque de priver à terme la famille de son logement. Extension d'autant plus contestable, selon une doctrine autorisée⁹⁰⁶, qu'elle aboutit à un résultat paradoxal : celui qui s'engage de façon ciblée sur un bien est plus surveillé que celui qui met en jeu la totalité de son patrimoine de manière illimitée, y compris donc le même bien. La protection privilégiée du logement s'accorde mal avec la volonté de sauvegarder la capacité globale de crédit, ainsi que nous le verrons plus loin.

– Quid du nantissement des titres d'une société détenant le logement ? – Inversement, le nantissement des titres d'une société, dont les deux époux ou l'un d'eux seraient les membres, et qui détiendrait le bien assurant le logement de la famille, doit-il recueillir le consentement des deux (même si lesdits titres appartiennent à un seul), puisque potentiellement il s'agirait bien toujours de disposer des « droits par lesquels est assuré le logement de la famille » ? A priori, la réponse est négative, sur le fondement de la jurisprudence relative au logement de fonction : la cession des parts de la société accompagnée de la démission du gérant ne nécessite pas le consentement prévu à l'article 215, alinéa 3 du Code civil, même lorsque ces opérations entraînent l'obligation pour la famille de libérer le logement que la société mettait à la disposition du cédant, gérant démissionnaire, à raison de ses fonctions. La décision rendue en matière de cession de titres devrait donc a fortiori conduire à exclure également le simple nantissement de titres.

Doute subsistant. À notre sens, un doute subsiste cependant. Cette jurisprudence peut-elle être étendue au cas d'une société purement patrimoniale, sans support d'activité professionnelle, et dont l'objet serait précisément la détention de l'immeuble formant le logement familial ? Dans un tel cas (qui recouvre celui, très classique, de la SCI support de patrimoine familial), la cession des titres ne devrait-elle pas être vue comme un vecteur de disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ? Faudrait-il alors se livrer à une analyse du bilan de la société, pour déterminer si la mutation des titres engage ou non le respect du processus prévu à l'article 215, alinéa 3 du Code civil ? Des commentaires de M. Champenois, une réponse négative semblerait s'extraire. Ce dernier précisait en effet que « la solution contraire, celle qui assurerait la primauté de l'article 215, conduirait à faire intervenir une règle du régime matrimonial primaire dans un domaine qui n'est pas normalement le sien : celui de la vie des affaires, du fonctionnement d'une société, et, accessoirement, de la liberté d'exercice d'une activité professionnelle ». Un éclaircissement partiel nous parvient des décisions plus récemment rendues en matière de vente du logement par une société (bien qu'il s'agisse d'une hypothèse par définition différente) dont, nous allons le voir, le principe n'est pas soumis à l'article 215, alinéa 3, sauf exceptions.

L'article 215, alinéa 3 du Code civil et le logement de fonction

1. La jurisprudence de la Cour de cassation relative au logement de fonction repose, en la matière, sur une décision⁹⁰⁷ rendue à propos d'un logement familial qui était un logement de fonction, fourni par une société dont l'un des époux était le gérant et détenteur de la quasi-totalité des parts. Ce dernier ayant cédé ses parts sans le consentement de son conjoint, la cour était saisie sur le point de savoir si ce logement de fonction, c'est-à-dire celui mis à la disposition d'un époux en considération des fonctions qu'il exerce, entre ou non dans le champ d'application de la règle protectrice.

2. Sa décision est doublement digne d'intérêt, puisqu'en y écartant implicitement du périmètre de l'article 215, alinéa 3 du Code civil le cas du logement de fonction⁹⁰⁸, la Haute Cour y a aussi et surtout indiqué que « la cession de parts n'emportait pas, par elle-même, disposition du logement occupé par le gérant (...) et sa famille ». En commentant cet arrêt, un auteur soulignait que les magistrats avaient pris soin de distinguer entre, d'une part, la cession des titres proprement dite et, d'autre part, la cessation des fonctions de gérant. Les parts détenues par l'époux gérant n'assuraient pas par elles-mêmes le logement de la famille ; la pérennité de ce logement n'aurait pas été compromise si l'intéressé, bien qu'ayant cédé ses parts, était demeuré gérant, car c'est en cette qualité seulement qu'il jouissait d'un titre d'occupation sur les locaux d'habitation donnés à bail à la société.

Les actes conservatoires ou d'administration

Une conception étendue du dispositif de protection du logement

– Disposer du logement n'est pas nécessairement accomplir un acte de disposition. – Comme l'a fort bien résumé un auteur, il est possible « d'attenter au logement de la famille, somme toute, par bien moins que par la disposition du droit qui l'organise »⁹⁰⁹. La Cour de cassation a, en effet, adopté une acception fort extensive de l'article 215, alinéa 3 du Code civil. L'illustration culminante en est sans doute la censure dont elle a frappé la simple résiliation du contrat d'assurance du logement familial par l'époux propriétaire⁹¹⁰. On en déduit que la cogestion imposée par l'article 215, alinéa 3, serait l'impératif suprême au sein du régime primaire, supplantant même son voisin, l'article 220, conçu quant à lui pour attribuer à chaque époux le pouvoir de conclure seul les contrats intéressant l'entretien du ménage.

Extension qui n'est toutefois pas homogène

La jurisprudence n'est cependant pas toujours univoque en la matière, et deux limites importantes subsistent.

Disharmonies jurisprudentielles

Ainsi que cela a été relevé⁹¹¹ à l'occasion du commentaire de l'arrêt de 2004, l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil ne recoupe pas une parfaite unanimité, et ce au sein même de la Cour de cassation. La première et la deuxième chambres civiles en font application respectivement pour sanctionner bail et cautionnement hypothécaire d'une part, et résiliation d'assurance d'autre part. Mais la troisième chambre civile, quant à elle, est plus restrictive, niant l'application de l'article 215, alinéa 3 à certaines garanties ne constituant pas un acte de disposition⁹¹², telles qu'une promesse de cautionnement hypothécaire. Toutefois, et c'est le plus décisif, l'argumentaire s'oppose clairement à celui des deux autres chambres, partisanes d'une compétence de l'article bien au-delà de la summa divisio distinguant actes de disposition et d'administration.

Garde-fous et limites

– Article 215 versus article 217. – Tout d'abord, l'article 215, alinéa 3 du Code civil peut dans certains cas succomber devant l'application d'un autre dispositif du régime primaire : celui de l'article 217 du même code. La Cour de cassation a jugé en 2009⁹¹³ que même si cette protection du logement de la famille doit perdurer en dépit de la fin de la vie commune des époux, et y compris après l'introduction d'une instance en divorce, elle ne constitue pas pour autant un obstacle à l'autorisation judiciaire de vendre ledit logement sollicitée par l'époux propriétaire, sur le fondement de l'article 217 du Code civil ; et ceci, alors même que la jouissance de ce logement avait fait l'objet d'une attribution au profit de l'autre époux, aux termes de l'ordonnance de non-conciliation. Le seul critère à prendre ici en considération est l'intérêt de la famille. Si la vente souhaitée y apparaît conforme, elle doit être autorisée.

« Battle » au sein du régime primaire

1. Selon la Cour de cassation, dans une décision rendue en 2009, l'époux propriétaire du logement familial peut, nonobstant les termes de l'article 215, alinéa 3 du Code civil, obtenir l'autorisation judiciaire de disposer du logement de la famille sur le fondement de l'article 217⁹¹⁴.

2. Une éminente spécialiste⁹¹⁵ souligne que cette décision était la première par laquelle la Haute Cour prenait expressément parti sur cette possibilité d'employer le dispositif de l'article 217, branche du statut de base qui permet d'agir sans l'accord du conjoint (nonobstant son refus injustifié ou son incapacité à manifester sa volonté), y compris dans un domaine pourtant soumis à impérative cogestion, comme celui de la vente du logement familial. C'est d'autant plus remarquable qu'en plus de la conception très élargie que la cour adopte du champ d'application de l'article 215, alinéa 3, tant rationae temporis que rationae materiae, les obstacles à la vente étaient ici très forts : non seulement il s'agissait du logement de la famille (constitué par le dernier lieu de vie commune, selon la jurisprudence du 16 mai 2000), mais en plus la jouissance du logement avait été accordée, pour toute la durée de la procédure de divorce, à l'époux qui s'opposait à la vente.

3. Cette décision de 2009 est l'occasion pour la cour d'affirmer avec force que le seul élément à considérer pour autoriser ou non la vente est l'intérêt de la famille, notion exprimée justement à l'article 217 : cela pourrait découler par exemple, et selon nous, de motifs de santé, de sécurité ou d'équilibre social ou scolaire pour les enfants, ou de raisons économiques comme celles visant à substituer un logement générateur de charges trop lourdes par un autre mieux adapté, ou à assurer l'apurement de dettes communes importantes accablant le couple.

– Nécessité d'un intérêt pour agir en annulation. – La notion d'intérêt supérieur de la famille est à la racine d'une deuxième limite à l'application de l'article 215, alinéa 3 du Code civil. L'époux qui s'opposait sur ce fondement à la vente du logement appartenant à son conjoint, et sollicite pour cette raison la nullité de l'acte par lequel il en a disposé, doit justifier d'un intérêt né et actuel pour agir en ce sens ⁹¹⁶. De la sorte, lorsque le logement a perdu son affectation au jour de l'acte de disposition, l'action en nullité perdant sa raison d'être, l'action ne peut aboutir. Ainsi lorsqu'une épouse a déjà quitté le logement concerné au jour de sa demande en annulation, elle n'a, alors, aucun intérêt à agir⁹¹⁷. Justifier du caractère familial du logement au moment où il a été disposé de celui-ci ne suffit donc pas : encore faut-il que ce caractère demeure au moment d'agir contre l'acte emportant cette disposition⁹¹⁸.

– Conclusion. Transition. – Le régime de protection du logement familial présente, en particulier pour un non-juriste, quelques subtilités délicates à appréhender. Les limitations évoquées nécessitent une intervention judiciaire, ce qui n'est pas synonyme de prévisibilité. Cette situation, néfaste en termes de sécurité juridique, s'est compliquée dans les dernières années au point de venir, de notre point de vue, trahir ou, a minima, brouiller l'objectif du texte.