Encadrement par décret

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Champ d’application de l’encadrement

L’article 18 de la loi de 1989 prévoit que dans les zones tendues, « un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le dispositif actuel résulte du décret n^o 2017-1198 du 27 juillet 2017⁰⁸⁶, dont les effets sont prorogés annuellement par décret. Le dernier en date est celui du 29 juin 2021⁰⁸⁷, qui proroge le dispositif aux relocations et renouvellements de baux entre le 1^er août 2021 et le 31 juillet 2022. Il concerne les contrats de location de logements (nus, meublés, bail de mobilité) à usage de résidence principale ou professionnel et d’habitation principale, relevant de la loi de 1989. A contrario, il ne s’applique pas aux logements appartenant à des organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements relevant de la loi de 1948 et aux locations saisonnières.

Sont hors champ d’application du dispositif d’encadrement :

les logements faisant l’objet d’une première location ;
la relocation d’un logement vacant depuis plus de dix-huit mois ;
la relocation d’un logement vacant ayant fait l’objet de travaux d’amélioration de moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dispositif d’encadrement

– Un plafonnement… – Lors de la mise en location d’un logement vacant (« logement inoccupé proposé à la location »), l’article 3 du décret de 2017 plafonne le nouveau loyer au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Celui-ci est toutefois révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans le cas où aucune révision n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location.

– … susceptible de dérogations. – L’article 4 du décret de 2017 prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant :

en cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
en cas de sous-évaluation manifeste du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la hausse ne pourra excéder la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.