En zone tendue

En zone tendue

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Comme pour la fixation initiale du loyer en zone tendue, la détermination du loyer renouvelé en zone tendue fait l’objet d’un encadrement par la loi (a) et par décret (b).

Encadrement par la loi du loyer renouvelé

Lorsqu’il existe un observatoire local des loyers agréé et que la commune a opté pour l’application de la procédure de fixation des loyers prévue par l’article 140 de la loi Elan, le loyer du bail renouvelé est limité par arrêté préfectoral et pourra être réajusté à la hausse ou à la baisse. L’article 140, VI de la loi du 23 novembre 2018 prévoit deux types d’actions, à la diligence du bailleur ou du locataire :
  • une demande de diminution du loyer par le locataire si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré ;
  • une demande de réévaluation du loyer par le bailleur si le montant du loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
La révision a lieu selon une procédure analogue à celle décrite hors zone tendue.

La demande de révision du loyer à l’échéance d’un bail consenti en zone tendue : encadrement par la loi

1. La demande doit être faite par le locataire au moins cinq mois avant le terme du loyer. Si elle émane du bailleur, elle doit être faite six mois avant le terme. Elle doit reproduire, à peine de nullité, l’intégralité de l’article 140, VI de la loi de 2018 et mentionner le montant du loyer demandé, le loyer de référence minoré ou majoré selon que la demande est effectuée par le bailleur ou le locataire.
2. En cas de désaccord des parties ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la commission constate le désaccord des parties, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Si le loyer renouvelé est fixé judiciairement, il sera applicable à compter de la date d’expiration du contrat, pour une durée de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.
3. La hausse de loyer se fera selon les mêmes modalités qu’en cas de sous-évaluation manifeste hors zone tendue (V. supra, I). Cette action ne pourra être engagée pour les logements énergivores au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Encadrement par décret du loyer renouvelé

L’article 18 de la loi de 1989 permet au gouvernement de limiter chaque année par décret l’évolution des loyers renouvelés de logements situés en zone tendue. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a fait l’objet de prorogations successives, la dernière étant celle du décret n° 2021-852 du 29 juin 2021. Le décret n’est pas applicable s’il a été pris un arrêté préfectoral sur le fondement de l’article 140, VI de la loi de 2018. Selon l’article 5 du décret du 27 juillet 2017, la hausse du loyer renouvelé en cas de sous-évaluation manifeste ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
  • la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché et le loyer appliqué avant renouvellement, révisé en tenant compte de la variation de l’IRL ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement avec les normes de décence réalisés par le bailleur depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou depuis le dernier renouvellement.