Dont l’objet est limité

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Les OFS ont un objet limité par la loi, qui se divise en un objet principal (I) et un objet subsidiaire (II) :

« Les organismes de foncier solidaire ont pour objet principal, représentant tout ou partie de leur activité, de gérer des terrains ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires, le cas échéant après avoir procédé à leur acquisition, en vue de réaliser, y compris par des travaux de réhabilitation ou de rénovation, des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous conditions de plafond, et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du Code de la construction et de l’habitation.

À titre subsidiaire, sur des terrains préalablement acquis ou gérés au titre de leur activité principale, les organismes de foncier solidaire peuvent intervenir en vue de réaliser ou de faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel, afin de favoriser la mixité fonctionnelle ».

Objet principal : interpréter largement les termes employés

L’objet principal des OFS est donc de réaliser des logements abordables et des équipements collectifs, en référence à l’article L. 301-1 du Code de la construction et de l’habitation aux termes duquel : « La politique d’aide au logement (…) doit tendre à favoriser une offre de logements qui, par son importance, son insertion urbaine, sa diversité de statut d’occupation et de répartition spatiale, soit de nature à assurer la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation ».

Mais les termes employés pour cet objet principal sont tellement imprécis (malgré la succession de quatre textes législatifs) qu’une lecture constructive et large s’impose. De nombreuses discussions doctrinales ont en effet eu lieu, mais nous pensons qu’elles sont dépourvues d’intérêt comme résultant d’une mauvaise transposition juridique par la loi Alur et les lois suivantes de la notion de dissociation foncière⁷¹³, On en donnera un petit aperçu sur l’extension numérique du présent rapport.

L’étrange définition de l’objet des OFS : où l’on voit que les mots devraient avoir un sens

Après plusieurs remaniements, le Code de la construction et de l’habitation définit comme suit l’objet des OFS :

Ce texte appelle les commentaires suivants :

gérer : le terme « gérer » n’est pas clair juridiquement si l’on considère qu’il renvoie à la notion « d’administration » par rapport à celle « de disposition », car alors on ne pourrait pas constituer des droits réels… Il faut donc l’entendre largement au sens non juridique de gérer son patrimoine en vue d’atteindre l’objectif créé par la loi de conférer des BRS ;
des terrains ou des biens immobiliers : pourquoi une telle distinction ? Sans doute faut-il lire « un immeuble, bâti ou non bâti » ;
dont ils sont propriétaires, le cas échéant après avoir procédé à leur acquisition : là encore, la précision est peu compréhensible. On ne peut conférer de droits réels que sur des biens immobiliers dont on est le propriétaire. Et on ne voit guère pourquoi un OFS ne pourrait pas en acquérir et devrait limiter son activité à un patrimoine pré-existant ;
en vue de réaliser, y compris par des travaux de réhabilitation ou de rénovation, des logements… et des équipements collectifs : quelques exégètes considèrent que ce verbe « réaliser » suppose une maîtrise d’ouvrage directe. Or le régime des BRS permet de faire réaliser les logements par un opérateur, sachant qu’en outre l’alinéa 4 du même article utilise les termes « obligation de construire ou de réhabiliter, rénover ou gérer des constructions existantes », la construction n’étant pas visée à l’alinéa 1, et l’alinéa 2 distinguant « réaliser » ou « faire réaliser »…

À nouveau ce texte nous paraît devoir être interprété en fonction du but à atteindre⁷¹⁴, qui est de pouvoir mettre en œuvre le régime du BRS.

Il est intéressant de constater que la réalisation d’équipements collectifs fait partie de cet objet principal, alors même qu’ils ne peuvent pas relever d’un bail réel solidaire. Le renvoi à l’article L. 301-1 du Code de la construction et de l’habitation laisse penser que ces équipements doivent contribuer à la bonne insertion urbaine des logements en général, et non pas uniquement des logements objet des BRS. C’est encore une imprécision de l’article L. 329-1 du même code, qui nous semble bien perfectible.

Objet subsidiaire : principe de mixité fonctionnelle

Introduit par la loi 3DS, le deuxième alinéa de l’article L. 329-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Les organismes de foncier solidaire peuvent intervenir en vue de réaliser ou de faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel, afin de favoriser la mixité fonctionnelle ».

Cette mixité fonctionnelle résulte de deux dispositifs : d’une part, permettre aux OFS d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel, qu’ils pourront donc exploiter directement dans le cadre de leurs activités accessoires ; d’autre part, permettre au gouvernement de prendre dans l’année de la promulgation de la loi par voie d’ordonnance toutes mesures pour permettre aux OFS, dans le cadre d’un bail de longue durée, de consentir à un preneur des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux d’activités dans le cadre de l’exercice de leur objet à titre subsidiaire⁷¹⁵. En exécution de cette habilitation législative, l’ordonnance du 8 février 2023 a créé le bail réel solidaire activité (BRSA)⁷¹⁶.

Cette extension de compétences de l’OFS et du champ d’application du BRS pourrait laisser penser à une remise en cause de la vocation initiale d’accession sociale du bail réel solidaire. Mais elle a vocation à répondre de manière très concrète à la réalité des opérations et aux besoins commerciaux des territoires, en permettant une maîtrise des destinations de ces locaux souvent situés en pied d’immeuble et qui permettent de faire vivre les quartiers.