Définition et nature juridique des cahiers des charges

Par opposition au règlement du lotissement qui constitue un document règlementaire, approuvé par l’administration, ayant pour objet d’édicter des règles d’urbanisme propres au lotissement en complément de celles éditées par la commune,

Un cahier des charges de lotissement est un document de droit privé qui ne doit, en principe, contenir aucune règle d’urbanisme mais uniquement des obligations personnelles et/ou servitudes réelles régissant les intérêts privés, individuels ou collectifs des colotis. Il s’agit donc d’un document contractuel qui engage les colotis entre eux dans toutes ses stipulations.

Le brouillage de la frontière entre ces deux documents est apparu entre 1924 et 1977. Antérieurement aux lois de 1919 et 1924, les documents des lotissements étaient de nature purement contractuelle. Il en est de même à compter de 1978, seuls les règlements ayant valeur règlementaire, les cahiers des charges ayant pour leur part valeur contractuelle. Mais entre 1924 et 1977, les documents des lotissements, au nombre desquels figurent donc les cahiers des charges, ont été soumis à approbation de l’administration et contenaient alors aussi bien des règles d’urbanisme que des servitudes privées. On parle alors des cahiers des charges « approuvés » ; lesquels ont une double valeur juridique : règlementaire à l’égard de l’administration et contractuelle entre les colotis.

Ne se suffisant pas de ce premier écueil, à partir de 1978, la pratique a renforcé cet imbroglio. À compter de cette date, les cahiers des charges sont devenus facultatifs et n’ont plus été soumis à approbation de l’administration. Pour autant, dans les faits, les lotisseurs ont continué à insérer dans les cahiers des charges de véritables dispositions d’urbanisme ou faisaient rappel ou reproduction des documents d’urbanisme ou du règlement du lotissement en leur sein, bien souvent volontairement⁸⁵⁹.

De fait, pour les praticiens, les cahiers des charges sont devenus des documents plus ou moins illisibles et sujets à interprétation ; source d’insécurité juridique eu égard à leur portée juridique.