Créer des emplacements réservés à la construction de logements

– Vocation et réglementation. – La vocation de cette servitude est de préserver une emprise portant sur un ou plusieurs terrains déterminés dans le PLU en vue de favoriser la mixité sociale.

Ces emplacements sont réglementés par les dispositions des articles L. 151-41, 4° et R. 151-38, 1° du Code de l’urbanisme. Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués, dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit. Les documents graphiques les délimitent en précisant la nature des programmes.

– Pour quels bénéficiaires ? – Les dispositions de l’article L. 152-2 du Code de l’urbanisme, prévoient que le bénéficiaire d’un emplacement réservé est une collectivité publique (État, région, département, commune, établissement public de coopération intercommunale) ou un service public (établissement public ou personne privée titulaire d’une délégation, société d’économie mixte…). Il doit être précisé qu’il ne peut y avoir qu’un seul bénéficiaire par emplacement réservé.

– Intérêt. – La visualisation par les documents graphiques permet d’appréhender de manière plus fine, les portions de territoires ou simples unités foncières qui seraient disponibles pour développer une offre de logements sociaux, tout en étant pas réservé uniquement à ce type de logements. Cette approche peut être mise en œuvre également pour tous les types de logement (mais toujours sous un prisme de mixité sociale) qui feraient défaut dans la commune. Il peut s’agir de logements pour étudiants, pour des actifs saisonniers ou même pour des logements locatifs du secteur libre si la commune compte déjà au contraire de nombreux logements sociaux.

Il est donc possible de constituer des réserves foncières et de conserver la disponibilité des emprises nécessaires pour la mise en œuvre des programmes. Dans ces zones, les rédacteurs du PLU pourront alors imposer des contraintes précises comme un pourcentage minimum de surface de plancher destiné à la réalisation des types de logements prévus ou un nombre minimum de logements à construire, en spécifiant si nécessaire les catégories de logements concernées.

Les propriétés concernées deviennent ainsi inconstructibles pour la réalisation d’un autre objet que celui fixé par cette réserve (sauf pour des ouvrages à caractère précaire).

– Conséquences pour le propriétaire. – Les dispositions de l’article L. 152-2 du Code de l’urbanisme confère, aux propriétaires concernés par un emplacement réservé, la possibilité de faire valoir leur droit de délaissement afin de mettre les bénéficiaires en demeure d’acquérir le terrain ou de lever la réserve. Il peut donc, dès que le PLU est rendu opposable, exiger de la collectivité publique ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Si la collectivité ne se rend pas acquéreur du bien, les limitations au droit de construire et la réserve ne lui sont plus opposables.

– Contrôle. – Le Conseil d’État a une conception large des pouvoirs des auteurs du PLU en ce qui concerne la définition du programme de logements à réaliser sur un emplacement réservé (le propriétaire pouvant alors demander l’acquisition par la commune par la voie du délaissement).

La cour d’appel de Marseille, dans un arrêt du 2 juillet 2015⁰⁶⁷ a considéré que la création d’emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logements « dans le respect des objectifs de mixité sociale » n’implique pas que le programme de logements justifiant la mise en place de l’emplacement réservé mette lui-même en œuvre une démarche de mixité et qu’il pouvait s’inscrire dans une politique plus large dont il constitue l’un des éléments (le fait que ce programme se composait de 100 % de logements sociaux ne constituait pas une violation des dispositions de l’ancien article L. 123-2, aujourd’hui article L. 151-41 du Code de l’urbanisme), dès lors que la politique globale de la commune répondait bien à un objectif de mixité sociale.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 19 novembre 2019⁰⁶⁸ a considéré que les secteurs ainsi réservés ne pouvaient être destinés à accueillir exclusivement des actifs (logements pour le personnel saisonnier travaillant dans la station de ski). Il n’est ainsi pas possible de délimiter une seule catégorie de personnes puisque cela serait contraire aux objectifs de mixité sociale.