Cas particulier des sociétés d’attribution et coopératives d’habitants

Cas particulier des sociétés d’attribution et coopératives d’habitants

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Bien que cela soit rarement pratiqué, il est important de signaler la possibilité de superposer société d’attribution, ou société coopérative d’habitants, et BRS. C’est ce qu’évoque l’article L. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation en prévoyant la possibilité pour l’opérateur de « proposer la souscription de parts ou actions permettant la jouissance du bien par ces bénéficiaires ».
Certains s’interrogent également sur la possibilité de superposer société civile d’accession progressive à la propriété et BRS, ce que nous pensons impossible. Il convient de limiter la complexification des montages et se concentrer sur la mise en œuvre du BRS dans ses applications les plus usuelles.
La difficulté principale qui se fait jour est que les droits réels seraient alors conférés à une société et non pas directement au ménage (qui n’est titulaire que des parts ou actions de la société, son droit d’occupation résultant de l’attribution en jouissance du logement attaché aux parts ou actions, ou de sa qualité de coopérateur). Or, cela paraît faire obstacle au rechargement de la durée des droits réels.

Points particuliers de rédaction

Rédiger un BRS L. 255-3 suppose de distinguer de manière très claire dans l’acte les clauses qui ne s’appliquent qu’à l’opérateur et qui ne seront pas transmises aux preneurs, et les clauses qui ne s’appliqueront qu’aux preneurs, respectivement sur les logements les concernant.
Le plan-type d’un BRS Opérateur pourrait être le suivant :
1. L’an ...... Le ...... Maître ...... Comparutions – Définitions – Exposé
2. Nature du contrat – désignation – nature du droit réel – durée – principe du rechargement
3. Charges et conditions applicables exclusivement à l’opérateur, principalement :
• Conditions financières pour l’opérateur (prix de cession des droits réels, parfois appelé « droits d’entrée », redevance pour la période de construction, capitalisée ou pas, redevance en cas de retard d’achèvement et de livraison aux accédants)
• Charges et conditions générales pour l’opérateur
• Obligation de construction
• Obligation de cession et conditions des cessions (notamment grille de prix de cession et de redevances)
• Gestion post-achèvement
• Gestion des cas d’invendus
• Cas de résiliation contre l’opérateur
4. Charges et conditions applicables exclusivement aux accédants, principalement :
• Conditions financières pour les ménages (renvoi à leur prix de cession et leur redevance fixée dans leur Clefa / Clir / Cession)
• Charges et conditions générales pour les ménages
• Obligation de résidence principale – possibilité ou non de louer
• Cession – transmission
• Entretien – assurance
• Clause de rencontre préalable à toute résiliation pour faute
• Cas d’indemnisations
5. Charges et conditions relatives à l’Immeuble (clauses relatives à la copropriété – diagnostics – environnement ; etc.)
6. Fiscalité
7. Clôture
Compte tenu de la complexité de l’acte et dans un souci de clarté et de pédagogie, il nous semble indispensable de retenir un format de plan très strict, hiérarchisé et numéroté : l’authenticité mérite des actes clairs et structurés, de manière générale, et encore plus dans de tels cas.