Subsistent quelques cas non traités de changement du titulaire du BRS, en particulier tous ceux liés à la vie du couple : union/désunion.
En l’absence de toute prise en compte de ces situations par la loi, le raisonnement se fera selon que cette union ou cette désunion entraîne changement ou non de titularité du BRS, donc transmission d’une quote-part des droits réels. Ce qui nous incite à considérer que :
- l’union qui n’aurait pas d’incidence sur la titularité des droits réels ne modifie en rien la situation du preneur initial du BRS qui le reste, sans changement. La composition du ménage peut changer, mais n’aura pas d’incidence pour l’exécution du BRS ;
- l’union qui aurait une incidence sur la titularité des droits réels, notamment par l’effet d’un apport en communauté, doit être considérée comme une transmission, soumise à ce titre au risque de l’agrément et de la préemption, sous réserve en outre que le critère des revenus, rempli initialement, ne le soit plus à l’occasion de cette nouvelle demande et de l’addition des revenus du couple ;
- la désunion du titulaire du BRS qui n’entraînerait pas de changement de titulaire du BRS n’aura pas d’incidence sur celui-ci (en particulier : cas d’un BRS détenu en propre par un époux marié en communauté, ou à titre personnel par un époux séparé de biens) ;
- mais si la désunion de deux titulaires des droits réels d’un BRS entraîne un changement de titulaire du BRS, l’un des deux preneurs conjoints ou indivis perdant cette qualité, il y aura nécessairement transmission de droits indivis dans le cadre d’un partage d’indivision ou d’une convention de divorce, soumise à la procédure évoquée ci-dessus, étant rappelé que la dispense d’agrément ne concerne que les successions, par les désunions.
Selon cette même logique, une indivision post-communautaire au profit exclusif d’un des conjoints ne sera pas possible, dès lors que bien qu’elle n’entraîne pas de changement de titulaire, elle place un des titulaires en défaut du critère d’occupation à titre de résidence principale.
Absence de prise en compte de la diversité de la vie des familles
Il y a là un problème de prise de conscience de la réalité des successions, unions et désunions, par le législateur, qui génère de nombreuses inquiétudes chez les accédants.
Les notaires doivent attirer fortement l’attention des autorités sur la nécessité de rectifier ce point essentiel pour le succès du BRS.