Autres pistes de réflexion en faveur du logement

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

SCI familiale et « la pièce en plus » : même « combat » en faveur du logement

L’optimisation dans l’utilisation du foncier s’opérera à n’en pas douter dans les années à venir au travers :

des nouveaux modes de vie post-Covid avec la création d’une pièce de vie en plus pour le télétravail ;
des formes renouvelées de détention du patrimoine dans les familles recomposées ou en prévision de sa transmission et notamment la SCI familiale.

L’un comme l’autre mérite quelques développements au titre des contraintes qu’ils peuvent présenter. En effet comme nous l’avons déjà évoqué dans nos précédents développements⁸⁵³, lorsque la création d’une pièce en plus pour le télétravail a pour effet de porter l’ensemble après travaux au-delà de 150 m² pour un propriétaire personne physique ou, pour toute construction réalisée au travers d’une personne morale (et donc une SCI), par le jeu de renvoi des articles L. 431-1 à L. 431-3 et R. 431-2 du Code de l’urbanisme, il doit être nécessairement recouru d’une part à un permis de construire et d’autre part à un architecte.

À n’en pas douter le respect de ces formalités vise à assurer une sécurité accrue dans le projet à réaliser. On peut toutefois s’interroger sur leur pertinence dans ces deux cas.

S’agissant des personnes morales : il est tout à fait normal et même indispensable qu’un architecte participe au travail de réalisation d’un projet d’immobilier conséquent ; lequel sera le plus souvent réalisé par un promoteur sous une forme sociétaire. Mais comment justifier juridiquement une différence de traitement entre une personne physique et une SCI familiale qui vont construire un immeuble d’habitation identique de moins de 150 m² ? Nous n’en savons rien…

Cela est d’autant plus prégnant que :

le recours à la SCI familiale constitue un mode de détention de la propriété encouragé en cas de recomposition familiale ou dans le cadre d’une préparation à la transmission patrimoniale ;
la notion de SCI familiale est connue juridiquement et donc parfaitement dissociable des autres SCI⁸⁵⁴.

S’agissant de la pièce en plus : la période du COVID a marqué un tournant dans l’organisation du monde du travail en ce qu’il a massivement démocratisé le recours au télétravail. Pour autant, le lieu de vie des télétravailleurs n’est pas forcément en adéquation avec leurs besoins professionnels. C’est ainsi qu’il peut être rendu nécessaire de procéder à un agrandissement par l’adjonction « d’une pièce en plus ».

Autant ces projets d’agrandissement peuvent se réaliser sans trop de contraintes lorsqu’il devra être recouru à une déclaration de travaux, autant la situation devient plus délicate lorsque, du fait du dépassement du seuil de 150 m², la délivrance d’un permis de construire, sous le visa d’un architecte, devient obligatoire. On peut donc là aussi s’interroger sur la pertinence de la norme dès lors que le projet de création d’une pièce en plus sera justifié par le recours au télétravail.

La taxation du détachement d’un terrain à bâtir à partir de la résidence principale

L’optimisation foncière s’opérera notamment par un redécoupage parcellaire permettant l’implantation de nouvelles constructions. Si celui-ci s’opère par l’intermédiaire d’une cession d’un terrain à bâtir, détaché de l’assiette de la résidence principale du cédant, l’exonération de plus-value propre à la résidence principale ne peut s’appliquer.

Le cédant sera soumis au régime général de taxation des plus-values de l’article 150-U du CGI mais aussi possiblement aux dispositions fiscales des articles 1529 et 1605 nonies du CGI.

Or ces régimes sont propices à la rétention foncière compte tenu des abattements pour délais de détention. Afin de favoriser l’optimisation et la solidarité foncière qu’en serait-il de l’ajout d’un cas d’exonération des plus-values (et autres taxes additionnelles) lorsque le terrain cédé est issu de l’assiette de la résidence principale du cédant et que le cessionnaire s’engage à y édifier également une résidence principale ?

Aller dans le sens des propositions émises ne pourra qu’être favorable à la réalisation de la trajectoire dessinée par les pouvoirs publics au travers du ZAN. Il favorisera également la généralisation du BIMBY.