Associer des partenaires pour sécuriser le financement

La mixité sociale et la production de logements abordables pour tous comptent parmi l’un des objectifs de l’habitat participatif. Pour les atteindre, plusieurs acteurs peuvent être mobilisés pour participer au financement, comme un bailleur social ou une collectivité. Des groupes d’habitants se tournent également vers des modes innovants de financement, dits « participatifs » ou crowdfunding, étudiés infra ¹⁰⁵⁷.

Marie-Noëlle Lienemann, Sénatrice de Paris et ancienne Ministre du Logement, fait remarquer que : « Le Mouvement HLM n’a pas attendu la loi Alur pour s’impliquer dans l’habitat participatif. Sans remonter à l’épopée des Castors au début des années 50, nombre d’organismes HLM ont su porter des projets originaux et innovants dans les années 80 »¹⁰⁵⁸ et souligne que la loi Alur a « conforté les organismes dans leur implication aux côtés des habitants et des élus locaux »¹⁰⁵⁹.

La loi Alur a innové en permettant l’entrée de personnes morales dans une société d’habitat participatif, qu’elle revête la forme d’une SCH ou d’une SAAP. Conformément à l’article L. 200-3 du Code de la construction et de l’habitation, ces personnes morales ne peuvent détenir que 30 % du capital social.

Cette mesure s’adresse tout particulièrement aux bailleurs sociaux, qui disposeront alors d’un nombre de logements limitativement fixé en proportion de leur participation au capital social, ainsi que cela résulte de l’article L. 200-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Jusqu’à présent, ils répugnaient en effet à participer à une SCIA en raison de l’évolution inéluctable de celle-ci vers le statut de la copropriété, auquel les bailleurs sociaux préfèrent à tout prix échapper¹⁰⁶⁰.

Ce qui n’est pas le cas pour les SCH, qui prévoiront toujours une attribution en jouissance des logements, la société restant propriétaire de l’immeuble. Les SAAP peuvent également choisir ce mode de détention, qui permettra d’accueillir un bailleur social.

– Au lancement du projet. – Les cohabitants peuvent demander à un bailleur social de les accompagner, une fois le projet initié. Un projet d’habitat participatif peut naître directement de l’initiative d’un organisme HLM, qui repère un terrain et organise un appel à manifestation d’intérêt auprès du public.

– Dans la sélection des habitants. – Selon le mode de constitution du groupe, l’organisme est présent dans la sélection et l’intégration des habitants. Il participe à la communication sur le projet et sélectionne des candidatures selon des critères financiers : plafond de ressources, solidité financière…

L’organisme identifie avec les habitants éventuellement les statuts d’occupation des logements (accession, location, mixte…). Il assure le montage financier de l’opération dans le cadre de ses prérogatives, pour trouver un équilibre entre ses fonds propres et les emprunts qu’il contracte.

Les bailleurs ont mis en place, en accord avec les réservataires des logements sociaux, des processus de pré-attribution qui permettent de sécuriser les habitants candidats à la location sociale en phase amont du projet¹⁰⁶¹. Ces pré-commissions d’attribution des logements (pré-CAL) n’ont pas valeur légale, mais permettent aux différents réservataires de s’accorder sur la manière de traiter les attributions sur ces opérations spécifiques, d’une part, et de vérifier l’éligibilité des candidats à un logement social, d’autre part. Elles doivent être confirmées par une commission d’attribution des logements officielle qui se réunit quelques mois avant l’entrée dans les lieux. Différentes modalités ont été utilisées :

– Dans l’assistance à la maîtrise d’ouvrage. – Une fois le noyau dur du groupe d’habitants constitué, l’organisme HLM intervient dans la programmation de l’opération, aux côtés des habitants et de l’assistance à maîtrise d’ouvrage. À cette étape, il joue souvent un rôle de « garde-fou » dans les choix effectués par les habitants : il veille à la faisabilité de l’opération compte tenu de ses contraintes financières et techniques.

L’organisme suit les travaux, en tant que maître d’ouvrage de l’opération.

– Dans la gestion de l’immeuble. – Si le projet inclut du logement locatif social, l’organisme intervient dans la gestion de la résidence à la suite de la livraison. Selon les opérations, son périmètre d’intervention varie : entretien, petites ou grosses réparations, remplacement de composants, suivi des prestataires.

En accession, dans certaines opérations, les habitants vont gérer eux-mêmes la quasi-totalité de la résidence, dans d’autres, l’organisme pourra être syndic et rester impliqué.

– Dans la participation à un projet d’envergure. – La participation d’un bailleur social peut s’avérer particulièrement intéressante en zones tendues où nombre de projets ne pourraient voir le jour sans une assise financière plus importante, et surtout sans que leur coût ne soit diminué.

Pour permettre le développement des SCH, M^me Vern envisage la construction « d’un ensemble immobilier plus étendu dont un volume seulement serait réservé à la coopérative et le reste à la construction de logements sociaux classiques »¹⁰⁶². Le bailleur social apporterait la garantie financière d’achèvement pour la totalité de l’ensemble immobilier. « Pendant la durée de la coopérative, il disposerait de logements supplémentaires au titre de sa participation en qualité d’associé et, en cas de dissolution de celle-ci, le contrat pourrait stipuler qu’il récupère l’îlot et les constructions initialement destinés à la coopérative »¹⁰⁶³.