Quel avenir pour les clauses de garanties de l'acte de vente d'immeuble ?

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

Les projets de réforme en cours

– Maintien des principes et aménagement du régime. – Dans son avant-projet de réforme des contrats spéciaux, l'Association Henri Capitant reprend la distinction entre garantie d'éviction et garantie des défauts de la chose vendue, et propose des innovations intéressantes :

concernant la garantie d'éviction : une éviction totale serait susceptible de provoquer la résolution de plein droit de la vente, et une éviction partielle ouvrirait au créancier de l'obligation le recours aux sanctions prévues par l'article 1217 du Code civil¹²⁴⁴ ;
concernant la garantie des vices cachés : sur ce point, les travaux de l'association présentent une innovation en ne faisant plus référence à la distinction vice apparent/vice caché. Le régime proposé est celui de la connaissance supposée du vice par l'acquéreur¹²⁴⁵. Ce dernier devra donc prouver qu'il ne pouvait légitimement connaître l'existence du vice au moment de la vente ou de la réception (puisque cet avant-projet traite également de la réception comme nous avons pu le voir).

Propositions alternatives

– Définition d'un régime spécifique. – Comme nous venons de le voir, la possibilité pour un vendeur, simple particulier, de s'affranchir de la garantie des défauts de la chose vendue devient de plus en plus difficile à mettre en œuvre efficacement dans un contrat de vente. Le fait d'étendre la qualité de vendeur professionnel (elle-même extension de la caractérisation de la mauvaise foi) de façon continue nous semble poser la question de la stabilité juridique des actes de vente : l'intérêt de stipuler une exonération de garantie n'est réel que si son efficacité présente un caractère certain.

Il nous semblerait donc opportun de prévoir une modification de l'article 1643 du Code civil, voire la création d'un article 1643-1 qui établirait une définition précise de la notion de vendeur non professionnel, et qui serait d'interprétation restrictive plutôt qu'extensive.