– Rôle du notaire. – En pratique, le rôle du notaire sera de prévenir le risque de pollution, ou en tout cas d'éviter une gestion « subie » de ce risque qui serait susceptible de bouleverser l'équilibre contractuel et donc de fragiliser les conventions passées sous son ministère. Deux hypothèses principales sont à étudier : celle de la mise en location d'un bien au profit d'une personne susceptible d'y exercer une activité génératrice de déchets (A), et celle de la vente d'un terrain susceptible d'en contenir (B).
Les enjeux contractuels
Les enjeux contractuels
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
La protection du propriétaire dans le cadre d'une mise en location
– Stipulations contractuelles. – La régularisation d'un bail au profit d'une personne s'apprêtant à y exercer une activité génératrice de déchets doit donc s'accompagner d'un certain nombre de précautions rédactionnelles2212.
Il conviendra par exemple de statuer sur la propriété des déchets en rappelant que le locataire en restera le propriétaire, et qu'il est donc débiteur d'une obligation de ne pas les abandonner sur le site2213, d'une part, et de procéder à leur enlèvement et leur retraitement dans le respect des dispositions des articles L. 541-1 et suivants du Code de l'environnement, d'autre part.
Il conviendra également de dresser un état des lieux au moment de la prise d'effet du bail afin de préconstituer la preuve de l'inexistence de déchets à ce moment-là.
Enfin, il sera indispensable de prévoir que le locataire restera seul débiteur des mesures prescrites par l'autorité administrative compétente en vue de l'élimination des déchets existants sur le site, postérieurement à la prise d'effet du bail.
Pour garantir cette obligation, il pourra être convenu de garanties financières, qui pourront être constituées par exemple par une garantie autonome délivrée par un établissement bancaire dans les termes de l'article 2321 du Code civil, ou par la cession d'une somme d'argent à titre de garantie, dans les termes du nouvel article 2374 du Code civil.
– Devoir d'information du notaire. – Au-delà des stipulations contractuelles que le notaire pourra inclure dans un bail, mais qui feront à n'en pas douter l'objet de négociations entre les parties, il n'est pas inutile de rappeler que les obligations relatives au devoir de conseil du notaire l'obligent à informer son client, en l'occurrence le propriétaire, de la prudence dont il devra faire preuve afin d'éviter de se voir reconnaître la qualité de détenteur. En ce sens, il conviendra de rappeler au propriétaire l'importance de la préconstitution de la preuve de son implication dans la surveillance du site et de sa protection. Pour aller à l'essentiel, le propriétaire devra être en mesure d'apporter la preuve qu'il n'a pas été négligent dans la gestion de son immeuble, quand bien même celui-ci faisait l'objet d'une occupation par un tiers2214.
La protection du futur propriétaire dans sa démarche d'acquisition
– Identification du risque. – Il existe un risque pour l'acquéreur de se voir reconnaître la qualité de détenteur s'il connaît l'existence de déchets sur la parcelle foncière visée au moment de son acquisition. Si cela devait être le cas, il deviendrait débiteur de l'obligation de gestion et ne pourrait s'opposer aux mesures prescrites par le maire, le cas échéant.
– Conseil pratique. – Il conviendra dans une telle hypothèse de faire de la gestion des déchets présents sur le site un élément essentiel du contrat. Deux hypothèses sont alors envisageables :
- l'obligation de gestion est mise à la charge du vendeur. L'enlèvement des déchets doit alors constituer une condition de la bonne fin de la vente, et le transfert de propriété et des risques de la chose ne devrait pas pouvoir intervenir avant la constatation de la bonne exécution de cette obligation. Si le transfert de propriété doit intervenir avant la complète exécution de l'obligation, il faudra alors prévoir la constitution de garanties financières par ce dernier. Ce qui soulèvera alors la délicate question de l'évaluation de ce risque (sur ce point, nous renvoyons à nos développements supra, nos et s.) ;
- l'obligation de gestion des déchets est mise à la charge de l'acquéreur : il faut alors faire chiffrer le coût total de gestion des déchets (de leur enlèvement jusqu'à leur élimination ou valorisation finale)2215, afin de déterminer un juste prix et de permettre à l'acquéreur de connaître la portée financière de ses engagements souscrits à ce titre.